我家夫妻二人都是30岁出头，无小孩，年收入合计12万元左右。每月支出房贷月供2640元，其他各类花费约2000元。

　　现有两套小户型，一套自住，一套出租，自住的一套贷款25万元，已还款2年半，采用的等额本息法，享受了银行7折利率优惠。现在公积金有3万多元未取出来，想提前还贷，用于减少等额本息还款法多付的利息。

　　有资金60万元，一半用于购买银行理财产品，一半存在银行，现想投资一个商铺，最好是物流港仓储货运类型的。

　　近一年内有要小孩的计划。

　　我想咨询一下：第一，我是否应该提前还贷？当初签约时约定提前还贷需支付还贷本金1%的违约金，但不提前还贷公积金用不完，且等额本息还款法前几年支付的基本上都是利息，不划算；第二，以现有的资金，什么投资方式较为理想？

　　【房贷提前还款问题】

　　您特别提到了是否提前还贷的问题，鉴于该问题具有一定的普遍性，先做一个详细的解答。是否选择提前还款，最主要的是根据1年期低风险理财产品收益和实际贷款利率相比较，如果理财收益率>贷款利率，就选择理财；反之，则提前还款。

　　您的房贷享受了7折利率优惠，实际贷款利率为7.05%（5年期以上贷款利率）0.7＝4.935%；目前市场上1年期的低风险理财产品收益多在5.4%以上，高于4.935%的贷款利率。这就表示，把准备提前还贷的钱买成理财产品的收益，比还贷节省的利息更多。贷款利率通常每年年初才调整一次，因此可以等明年理财产品到期时，再用同样的分析方法来决定明年是否提前还贷。以上的说明可以看到，等额本息还款相对等额本金要多付利息的观点，其实是在没有考虑资金投资收益率的情况下得出的结论。

　　至于3万多元的公积金，建议做公积金提前还款或支取。公积金放在账上的收益率未满1年的按活期计息，满一年的按3个月整存整取计息。目前3个月整存整取利率为3.1%，加上提前还贷的违约金1%，还是低于4.935%的贷款成本。

　　【理财建议】

　　投资组合建议。根据您的经济状况和年龄，综合目前的市场因素，建议如下：A、留够6个月的家庭备用金，其余的部分才用于投资理财，可采用货币基金或短期定存的方式；B、用20万元打算提前还房贷的资金购买1年期的低风险理财产品；C、每月购买2000元的指数基金做长期定投。按照年化8%的收益率计算，等小孩18岁时，将有96万元可供小孩读书；D、余下资金需要根据个人风险偏好作出选择。保守型：信托类产品30万元，银行理财产品10万元，稳健型：信托类产品30万元，债券基金或黄金10万元，积极型：股权类集合理财产品30万元，债券基金或黄金10万元。

　　保险规划。建议夫妻双方合计购买160万元（未来20年收入的折现）的意外险，各自购买比例按照收入比例确定。保险购买的顺序应该是先购买意外险，然后再考虑重疾和住院医疗险，有条件再考虑养老和分红险。

　　房屋规划。由于目前拥有的两套住房都是小户型，等宝宝出世以后就会显得拥挤，因此房产规划是必须要考虑的问题。鉴于国家调控的决心坚定，建议先卖出一套升值空间较小的小户型，等适合的时机完成小房换大房。

　　商铺投资。商铺投资其实属于高风险投资，由于商铺具体信息不足，以下按期房分析：考虑到您的资金量较小，能够选择的商铺有限，如果贷款，银行通常只提供5年期贷款，首付50%，利率至少上浮15%，贷款成本在7.935%以上；假设贷款20万元，月供至少4049元，已经超过每月结余3360元；商铺的租金又不能及时产生足够的现金流弥补差额，同时该商铺所在商圈的实际商业氛围也有较大的不确定风险。综上，建议您的家庭不投资商铺。