马女士今年36岁，现任某股份制银行中层领导，年薪20万元;老公林先生在国企任中层干部，年薪15万元。夫妻俩有个5岁的小孩，明年上小学。马女士有一套在外环的自住房，市值200万元;另有一套老房子市值60万元，目前闲置。自住房尚有20万元贷款，每月以公积金还贷。

　　家庭每月用于小孩的开销约3000元，每月交通、餐饮和其他开销在1万元左右，每年走亲访友还需花去2万元。家庭有储蓄30万元，另有银行理财产品20万元，以短期类理财产品为主，目前年收益率仅为2.5%左右。

　　问：由于前段时间上海房价涨幅较快，马女士希望找到好的房产投资渠道，也希望在目前低利率的情况下提高投资收益率，该如何规划理财？

　　答：马女士家庭总资产310万元，负债20万元，资产负债率6.5%，家庭负债率较低，具备追加按揭贷款的能力;家庭年收入35万元，支出17.6万元，收支比例50.3%，表明家庭消费过高，不利于财富积累。究其原因：一是孩子的早教支出，二是单位离家较远造成的额外开销，三是走亲访友、交际应酬的支出。家庭具备压缩开支的空间。

　　马女士有一套市值60万元的闲置老房，长期闲置着实可惜。马女士的金融资产为活期储蓄和短期银行理财，流动性好，但资本收益率低，需要加以提升。

　　房产规划

　　马女士的小孩明年上学，需要每天接送。马女士居住在外环附近，每天往返于住所、单位和学校，不仅将增加支出较大，也耗费了大量的时间和精力。若闲置老房交通便利，建议马女士重新装修老房并搬回居住。若老房的位置不能兼顾上下班和孩子上学，则考虑出售现有老房，置换一套满足上述条件的二手房，而目前的住所可供出租或偶尔自住。

　　近几个月房价的报复性上涨已经超出了市场预期，在实体经济并未反转之前，不排除再度调整的可能。但长期来看，随着城市化进程的推进，全国重点城市的房价一定是波浪式上升。因此，不动产投资不失为一个稳健的投资品种。

　　马女士家庭月收入2.9万元，可承担1.5万元左右的月供，最多可申请住房贷款240万元或商用房贷款130万元。当前困扰马女士的最大难题在于首付款的短缺，如有必要，可通过抵押现有住房来筹集，但须先以自有资金结清剩余的20万元公积金贷款。

　　投资规划

　　马女士夫妇工作稳定，保障齐全，可以购买定期寿险、意外险和家庭财产保单，以备不时之需;为孩子投保两全保险附加大病或意外伤害险，也可同时配置分红型保险储备孩子未来的教育金。

　　马女士现金资产50万元可做如下安排：3万元应急备用金，2万元购买保险，15万元留作老房装修基金，其余30万元存入银行，准备投资股票，待大盘跌破2800点择时入市，选择资源类和低市盈率的龙头品种加以配置。但股票投资是一项风险性高、技术性强的品种，要在相对安全的区间介入，执行严格的纪律，戒贪戒躁止盈止损，宁可错过也不要做错。