[摘要]安井先生年已70岁，总是乐呵呵的他住在东京市区的一户建式中档小别墅里，同太太不时去泡泡温泉、到讲究的餐厅小酌一番，活的好不悠闲自在。

其实，安井先生只是自营业者(中国的民营老板)而已。所享受到的国民年金，同太太二人合起来，每月只有13万日元的退休金收入，这在东京怎么生活？“哈哈，我还有每月15万日元的不劳所得!”安井得意地说，这样他们夫妇二人就有每月28万日元的生活费。“这15万日元可以永续地收下去，又不用辛苦工作，这才是我们的‘自己年金’(自筹养老金)!”

安井先生是位设计师，35岁时开办了自己的设计师事务所，从一开始的年营业额只有300万日元，到500万、700万、1000万日元，事业是发展了，可是在收入只有300万日元时节俭度日；在收入有500万日元时买了新车。在收入长到700万日元时，开始迷上了海外旅行。到了收入达到1000万日元时一双儿女开始上大学了……怎么就是存不下钱!渐渐地太太开始担心起养老金的事了，唠叨得让安井先生没有安宁。

在安井先生50岁时，长女刚好18岁，开始离家上大学了，4个睡房的家突然闲置了一个房间，这令对建筑最敏感的安井先生眼前一亮，他赶快列了个表格，把自己的家庭用房状况做了个回顾：

安井先生30岁时长女出生，10岁才开始需要自己单独的房间；到女儿18岁离家上大学，她的房间只用了8年；同样，儿子的状况也是，两个孩子需要单独的个人房间的时间平均只有十年，可是大部分的家庭是终生保有了这两个使用期间很短的房间。在安井先生看来，这是严重闲置的资产。

于是安井先生将闲置的两间孩子的房间出租，每月获得收入15万日元。这笔收入用来做养老金存了起来，到安井先生60岁退休时，已经靠着两个房间获得的收益1800万日元，而且这笔收入一直持续获得，成了最稳定的退休后收入来源。

其实，我们再算一笔账看看：如果是安井先生在30岁买房子时就开始将闲置房间出租，现假设安井先生的两个孩子出生于他30岁和33岁时，而且都是在10岁时开始使用自己的独立房间，使用时间设定为10年，那么出租这两个房间可以获得的收入分别是：6万日元X120个月=720万日元。

6万日元X150个月=900万日元，合计为1620万日元。在十年之后，当两个子女分别上大学离家之时，是在安井先生50岁和53岁时，到60岁退休，安井先生又可以将这两间已经闲置的房间出租，获得的收益是：6万日元X120个月=720万日元；6万日元X90个月=540万日元，合计为1260万日元。

那么通过这两间小孩房的出租可以获得总共2880万日元的收益，扣除从新装修的费用假设为300万日元，安井先生仍然有2580万的额外收益。而这项租金收入可以一直稳定地获得，用来做养老金最合适不过!

在当今，建筑设计师们将这种把闲置房间出租的一户建，美称为“收益性住宅”，这种产品也获得了市场的欢迎。客观计算确实把空置的房间出租获得稳定的收入，可以成为养老金的很好的来源之一。按照计算，在最初购买房屋时就将房屋设计为更容易供租客使用的结构，即“收益性住宅”的设计，能够节省二次改造的费用，就更划算了，这也将带动新的设计理念。

在日本虽然有“倒按揭”，但是因为只是以估价2亿日元以上的物业为对象。对于平民大众来说是无缘的，这种“收益性住宅”的概念的兴起，又给平民百姓们提供多了一条自筹养老金的途径。这将会使房屋租赁业又多出一个新的产品。