“穗六条”发布一周初显威力，除了令广州楼市成交量环比跌17。9%，也给不少正好卡在这个“关口”买房的准业主频添不少烦恼。由于新政要求外地家庭“须连续缴纳3年以上个税或社保”才能限购1套房，不少购房者面临没了购房资格，却缴纳定金的尴尬局面。这部分购房者签过的合同算数吗？交过的定金能退吗？造成的损失算谁的？

　　三年社保要求上月18日开始实施

　　“穗六条”于上月公布后，“二套房首付必须缴纳7成”的规定在11月25日才正式执行，预留了一周的时间。然而3年社保要求却是当日执行，并没有给市场预留缓冲时间。消息一出，不少购房者怨声载道，这样突如其来的规定也造成部分已经签订认购书还未网签的购房者由于不够3年社保要求，交易无法进行的窘困。

　　对此，广州市国土房管局官方网站气候公布了一份《关于继续严格执行限购政策的通知》，跟进“穗六条”的具体操作规定，明确非本市户籍居民购房者在11月18日当天或之前，已签订一手房的认购书且交付定金或首付款的，仍按照此前的1年以上社保或个税证明的规定执行办理购房手续。

　　准业主失去购房资格损失2万定金

　　然而，这样的补充规定，还是不足以解决所有的问题。买房非一日之事，动辄数十万元的首付款，也并非是所有购房者都能在18日之前紧急凑齐，冲击最后的“火线”。

　　30岁的湖南人阿辉2010年4月到广州一家银行工作，2012年8月辞职创业。在一年多的待业期和创业期内，他的社保停缴了。

　　今年9月，阿辉和妻子看中了白云区金沙洲一套约75平方米的住宅，而且在过去两年间刚好交够12个月的社保，满足非广州市户籍人口在广州市的购房资格。9月12日，他向开发商缴纳两万元定金，并签订了认购书，只差交齐43万元首付款就能签订《商品房买卖合同》。

　　由于当时凑不够首付款，阿辉向售楼人员申请推迟交款时间两个月，到11月再签购房合同。但11月18日出台的“穗六条”给叶辉泼了一盆冷水，第三条规定将非穗籍居民限购年限由1年升至3年。阿辉当晚主动给售楼人员打电话，得知自己和妻子在一夜之间失去了买房的资格，而且由于个人原因导致购房失败，两万元定金将不予退还。

　　律师支招新政关口尴尬购房者

　　事实上，阿辉的遭遇只是众多买房者的一个缩影。突如其来的新政，打乱了不少准业主的规划，更带来损失。他们应该的损失能挽回吗？应该如何维护自己的合法权益？

　　对此，广东圣方律师事务所颜宇丹律师告诉《投资快报》记者，卡在新政关口的尴尬购房者，可以从以下三个方面对政策进行规避，或者维护自己的权益。

　　第一，“上有政策下有对策”，行政调控未必符合市场价值及供求规律，买卖双方完全可以选择不网签不过户的“双不”对策，待政策调整时再办理预售登记和产权转移过户手续；

　　第二，购房政策的调整在法律上属于非因合同当事人可预见、可控制的情势变更，如因此导致商品房买受人不符合购房资格，不能按合同约定办理产权转移过户，可不作为违约处理，双方可选择解除合同，也可变更合同履行期限至买受人符合购房资格时再办理产权转移过户，则可合理规避交纳社保不足三年的限购条件和资格，如双方协商不成，则应协商解除合同或诉至法院要求解除合同；

　　第三，开发商在明知或应当知道商品房买受人不具备政府规定的购房资格的情况下，采取许诺或其它变相手段与买房人签订非商品房示范文本的合同且不进行预登记，显属违规销售行为，房地产管理机关有权依法依规对其做出处罚，如因合同被人民法院或仲裁机构认定为无效，造成买方经济损失的，买方有权要求开发商承担与其过错相适应的赔偿责任，当然买方也应自行承担一定的过错责任。