中国步入老龄化社会10年，房地产行业空前关注养老地产的发展。由清华大学建筑学院和中国房地产报共同主办的首届中国养老产业与养老地产高端论坛参会人数远远超出主办方预期便是佐证之一。

　　“最适宜养老地产发展的商业模式”成为各界关注的焦点。是开发养老机构，还是在社区项目中配建养老住宅，抑或是开发以养老为主题的地产项目？是持有运营，还是销售？

　　积极参与者心中诸多疑惑待解。

　　盈利模式待考

　　有着“孝义”思想积淀的中国传统文化背景，人们习惯于三代同堂的生活方式，尤其重视家庭观念，绝大多数老人仍首选居家养老，其次才是养老院。

　　“是全部开发为养老地产，还是配建养老住宅这一问题目前仍没有想好。国内可供参考的案例也不多。”合景泰富地产控股有限公司助理总裁续宏伟表示。

　　与续宏伟有同样困惑的还包括很多企业的负责人。

　　目前，养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目，以颐和地产为例，其采取在项目开发过程中配建针对老人的住宅，并计划未来在全国20多个项目中，都有针对老人群体的产品；而北京太阳城则打出了全项目的养老地产牌。

　　不管哪一种产品形式，可持续发展的商业模式才是作为商业机构的开发企业所关注的。

　　国内开发商在养老地产的盈利模式方面也多种形式并存：“长期持有”、“出售”和“出售与持有相结合”。

　　对于大型综合性老年住宅社区则往往采取住宅建设与社区管理相结合的经营模式或者住宅建设与社区管理相分离的经营模式。

　　以住宅建设与社区管理相结合的经营模式为例，这种经营模式的优势在于，开发商通过经营老年社区而拓展出一种立体的开发经营方式，住宅与服务、医疗、旅游、度假等产品全方位结合，这种复合地产项目的利润来源不止是住宅产品，还来源于完善的配套服务可以为物业带来增值效应。但是，这种经营模式资金投入比单纯的住宅开发要大，投资回收期相对较长，除了面对投资风险，开发商还要面对自己经营管理的风险。经营管理风险在于老年社区的管理大大提升了对开发商的专业要求。老年住宅属于综合型的社区，所引入的社会资源种类繁多。开发商必须能够协调各种资源为老年人服务，例如医疗护理中心、人才交流中心、老年课堂、旅游公司等服务机构。此种模式适合有物业管理优势且社会资源整合能力强的开发商。

　　而住宅建设与社区管理相分离的经营模式会使开发商的工作相对单纯，只要完成产品的销售，开发商就可以收回投资获取利润，转而进入下一阶段的投资工作，投资回收期相对较短，投资风险相对较小。

　　此外，社会上又推出了异地养老、“候鸟式”养老等。更出现了度假养老基地连锁等商业模式。颐和地产就计划形成连锁的经营模式，类似于分时度假，即老人夏天可以到北方度假，而冬天则可以到南方过冬。