租房养老、换房养老以及倒按揭等多样尝试为商业性“以房养老”落地提供了可能性，但仍需法律和制度的支持

　　时隔两年之后，上海再次试水商业性“以房养老”。

　　经历过2013年的舆论质疑，金融机构对最终房屋将作为抵押物收归银行处置的“倒按揭”业务更加谨慎。而更广义的“以房养老”，包括“租房养老”、“换房养老”等产品，则迅速收到了市场的积极反馈。

　　多元化为商业性“以房养老”产品落地提供了可能性。

　　作为基础养老的补充手段之一，“以房养老”受既有观念影响被长期误读，频遭冷遇。要想真正让其符合实际需求，不断完善获得长期稳定发展，还需解决法律空白、制度设计、信用建设等诸多问题。

　　租房养老和换房养老

　　2013年12月初，上海银行以“房屋管家”为名正式推出了“以房养老综合服务平台”，主要内容是提供代理租房、房屋买卖等服务。与“倒按揭”受到的冷遇不同，“租房养老”和“换房养老”很快出现了成功案例。

　　63岁的陈桂娣是一名失独老人，每月退休金为2000元左右，一直靠出租自己第二处房产补贴生活。但随着年龄的增长，她对房屋维护、房租追讨等繁琐事务渐渐力不从心。在上海银行一位工作人员的介绍下，她选择了由房屋中介机构21世纪不动产提供的“金色管家”业务。

　　“金色管家”是21世纪不动产的一项既有业务。具体做法是，由中介机构直接与房屋业主签约，定期向房主支付租金。合同期内的房屋维护、租客选择，以及实际收取租金等工作，都由中介一手包办。

　　上海银行的养老金客户在接受“金色管家”服务时，可以获得一定程度的优惠，包括免佣金，以及“免租期”缩短等。一般在与房主签约时，中介机构都会预留45天以上的“免租期”，在期间内免予支付房租。

　　另一种模式——“换房养老”更为简单。21世纪不动产方面称，上海银行的养老金客户若委托该公司进行房屋置换，可以享受佣金优惠。至于其中的卖房、买房流程，则与普通的房屋买卖无异。

　　同时，上海银行还与一些养老社区合作，尽量满足老人们“换房养老”需求。“前两天一个老年人打来电话，要进行房屋置换，但指定要住到亲和源去。我们与对方也有合作，可以享受专属优惠。”上海银行养老金融部副总经理沈洁介绍亲和源是上海一处知名的老年人公寓，除硬件设施较为完善，还提供定期保洁、事务代办和物品代购等服务。

　　这种金融机构与外部合作的“租房养老”、“换房养老”，可以算是一项新尝试。“2013年9月12日我们开了养老金融创新研讨会，专家提出，“以房养老”并不等于‘倒按揭’。结合专家意见和客户需求后，我们认为这是一个很大的概念，远不止融资性的‘以房养老’需求。”沈洁说。

　　在沈洁看来，“以房养老综合服务平台”，主要是协助老年人盘活固定资产，让他们拥有更多流动资金。

　　作为全国老龄化程度最高的上海市，在多年前便曾经展开“以房养老”试验。

　　2007年，上海市公积金管理中心进行“以房自助养老”试点。但是，由于当时很多房产并非老人独立自有，子女有分歧，家产传后的观念、房价的不确定性及70年产权规定等因素加大了实施的难度。因此，公积金管理中心在经历三年多的努力之后，无奈停止了这项业务。

　　国家统计局上海调查总队2013年9月公布的一项调查结果称：67.3%的受访者倾向于“传统家庭养老”，21.2%倾向“社区居家养老”，仅有11.1%和0.4%分别倾向“机构养老”和“其他方式养老”。而在农村地区和低收入群体中，有74.1%月均收入2000元以下的受访者倾向于“家庭传统养老”，高出平均水平6.7个百分点；更有36.2%农村受访者的主要经济来源于子女的补贴。

　　但出人意料的是，调查报告显示有73.1%的受访者表示“赞同”或“较赞同”“以房养老”，仅26.9%表示“不赞同”。

　　清华大学公共管理学院教授杨燕绥分析，这种数据上的矛盾情况，意味着若将以房养老作为一个广义概念看待，接受度也会相对较大。“比如说老人有两套房，一套自住一套出租，用租金补贴养老，反对的人自然就少。”

　　2012年7月，上海市民政局在答复人大代表议案时曾表示，“以房养老”可以有七种形式。除了“倒按揭”，以及前文提及的“租房养老”、“换房养老”、“售房养老”，还包括签订遗赠赡养协议，出售房屋后向购房者长期租赁住房以购房款补贴养老，以及家庭内部“以房养老”等。