Q:读者

　　A：厦门市国土房产局

　　昨天上午，短短两个小时，共有近百个电话打进晨报热线，咨询“国五条”厦门版实施细则。电话刚一放下，立即又响了起来，几乎就没有停下来过。此外，还有许多读者无法打进热线，他们也通过@海西晨报官方微博等途径发来了需要咨询的问题。针对读者提出的各种问题，厦门市国土房产局的两位工作人员都一一给予耐心、详尽的解答。

　　“你好，我是外地户口，我在2013年之前，因为工作变动，社保、医保都停掉了一段时间，后来又补缴了，请问这样符合购房资格吗？”

　　“我有一套房子，曾经卖了部分产权给我儿子，当时儿子还未成年，这样我儿子也算有一套房子了吗？”

　　昨天上午9:30至11:30，厦门市国土资源与房产管理局市场管理处的两名工作人员坐镇晨报新闻热线8080000，为晨报读者详细解读“国五条”厦门版实施细则。

　　许多读者提前来电咨询

　　预告消息发出后，这一活动就已受到读者的高度关注。还不到预定时间，晨报新闻热线8080000就已经响个不停：“请问现在可以咨询购房政策了吗？”许多读者担心在预定时间内打不进热线，一大早就提前打进电话来咨询了。

　　上午9:30，市国土房产局的两位工作人员刚刚在晨报热线电话前坐定，连口水都没来得及喝，就赶紧拿起电话解答读者的疑问。

　　工作人员耐心详尽解答

　　短短两个小时，共有近百个电话打进晨报热线，电话刚一放下，立即又响了起来，几乎就没有停下来过。另外，由于咨询过于火爆，还有许多读者无法打进热线，他们也通过@海西晨报官方微博等途径发来了需要咨询的问题。

　　时间一分一秒过去，读者咨询的热情却始终不减。11:30，虽然预定的接听时间已过，但还是有不少读者继续打进晨报热线，希望通过晨报记者代为转达他们的疑问。

　　针对读者通过不同途径提出的问题，厦门市国土房产局的两位工作人员都一一给予耐心、详尽的解答。

　　个税问题将转地税部门

　　记者注意到，读者最为关注的问题主要集中在几个方面，例如，不同的情况下如何判定是否满足购房条件，是不是家庭唯一住房应该怎么认定，怎样缴交社保才符合购房条件，什么情况需要缴纳20%个税等等。

　　在接听电话的过程中，有不少读者提出了有关20%个税该如何征收的十分细节性的问题，晨报记者也将把这些问题转交给地税部门，邀请地税部门予以更详尽的解答。

　　有关“国五条”厦门版实施细则的更多内容，敬请关注本报明天出版的《i房周刊》。

　　购房资格

　　岛外有房还能在岛内买吗

　　Q：我是厦门本地人，上世纪90年代在湖滨南路买了一套房子，但是太小了，现在想再买一套房子可以吗？前几年，我在泉州也买了一套房子，但是已经卖掉了。

　　A：您是厦门本地户口，目前的房子只有一套，按照限购政策，您可以再买一套房子。

　　Q：我是岛外海沧的户籍，算厦门本市户籍吗？我在岛外有一套了，想在岛内再买一套可以吗？

　　A：海沧户口也是厦门本市户口，按照限购政策，您可以在厦门再买一套住房。

　　借户买房风险大不提倡

　　Q：可以借户买房吗？

　　A：你借别人的名义买房，风险是很大的，我们不提倡通过这种方式买房。

　　Q：我是外地人，想在厦门买一套二手房。但是“国五条”厦门版实施细则出台以后，我就无法通过补缴社保的方式取得在厦门购房的资格。人家教我个办法，让我先和卖方做一个交易公证，然后开始在厦门缴交社保，等到连续缴满12个月以后，再去办理产权登记。请问这样的方法是不是可行？

　　A：这样做的话风险很高，因为房屋的产权证没有更名，原产权人仍可以拿着房产证将房屋抵押或出售，甚至有可能出现一房多卖。虽然购房者最终可以拿着交易公证通过司法途径主张权利，但在这个过程中会出现很多不确定性，搞不好就会房财两空。因此，不建议购房者通过这种方式买房。

　　Q：我听说，现在有一些本地和外地的购房者因为受限购令约束，所以在买一手房的时候，采取与开发商私下签订合约，以一次性或分期付款的方式将房款付给开发商，开发商也认定该房产已经售出，只是由于限购房产暂时无法落户。请问，国土房产局对这类合同如何认定，是否承认其有效？这类情况是否在此次房地产市场专项整治的检查范围之内？

　　A：与不符合购房资格的购房人签订的合同不给予办理备案。如发现有此类情况，我局将依法依规严肃处理。

　　Q：我是外地购房者，在“国五条”厦门细则落地之前，已通过补缴社保方式购买一套住房，已备案但未办产权。我的购房行为有效吗？

　　A：按照“国五条”厦门细则的规定，厦门将继续实行住房限购政策，限购范围含新建商品住房和二手住房，实施时间为文件发布次日（即4月3日）起。也就是说，在4月3日之前，已经完成合同备案的一手房是有效的。

　　名下有办公室不影响买住房

　　Q：我们厦门规定，限购政策的执行是以家庭为单位，我们家的户口本里，我已经成年的儿子、女儿都跟我在一起，那他们可以买房吗？我们算是一个家庭吗？

　　A：购房家庭的认定是夫妻俩、未成年人算一个家庭，并不是根据户口本来计算，您的儿子、女儿已经成年，他们可以自己购房了。

　　Q：我家有3套房，我的小孩已经超过18岁，他可以购买住房吗？3套房都不在小孩名下。

　　A：可以。小孩已经成年了，可以以他自己的名义购房。

　　Q：他名下有一间办公室，对他购房有影响吗？

　　A：商业用房不影响购买住宅。

　　外地人在厦买一手房也要提供社保证明

　　Q：我是房地产中介经纪人，我有外地客户要在厦门买房，请问按照新的政策，该怎么买？

　　A：按照“国五条”厦门细则的规定，非本市户籍居民家庭在厦门购房需要提供自购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的，且限购1套房。如果不能提供证明，就不能买。

　　Q：那外地人在厦门买一手房也要提供社保证明吗？

　　A：是的，同样需要提供。

　　20%个税

　　Q：我有一套房子要卖，要缴纳20%的个税吗？

　　A：按照规定，对出售自有住房按照规定征收个人所得税。其中，对通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。不能核实原值的，按交易总额的1.5%计征。对个人转让自用5年以上且是家庭惟一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

　　Q：房改房交易要不要按照转让所得的20%征收个税？

　　A：政策没有规定房改房可以免征个税。可以免征个税的条件是“对个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税”，要看您要交易的房子是否满足这一条件。

　　第几套房的认定

　　有两本产权证就是两套房

　　Q：2002年我买了一套房子，是二手房。当时看的房子是一套100多平方米的大户型，但是等我们拿到房子的时候才发现，这套房子实际上有2本产权证，也就是说是由两套小户型“拼”起来的。买房之前，业主也没告诉我们是这种情况，当时由于没有限购政策，我们觉得无所谓，就买下来了。我们整栋楼的房子都是这种情况。现在厦门出台了限购政策，本地户籍家庭最多只能拥有2套住房，也就是说我们被限购了，不能再买房子，是吗？

　　A：有两本产权证的住房就算二套房。

　　继承的福利房也算有一套房

　　Q：我是独生子女，我以前分了一套福利房。去年我父亲过世，我又继承了我父亲的一套房子，也是福利房。我从来没有买卖过房子，如果我现在要卖掉我自己分的那套房子，能算是卖我的惟一住房吗？

　　A：您现在算是有两套房子，不能算是惟一住房。

　　Q：我有一套房子，曾经卖了部分产权给我儿子，当时儿子还未成年，这样我儿子也算有一套房子了吗？

　　A：您儿子这样也算有一套房子。

　　卖房后再买房应算几套房

　　Q：2002年，我买了一套房子，后来工作调动，2004年把房子卖了。现在如果我再买房，是属于第一套还是第二套？

　　A：按照买房资格的认定，是“只认房不认贷”，只看您名下有几套房。贷款的话是认房又认贷，所以如果您要贷款的话，在贷款首付及利率的计算上不能算作第一套房。

　　Q：我是厦门户口，在厦门只有一套房子，但是在其他城市还有房子，如果转让厦门的这套房子，能不能算是家庭惟一住房？

　　A：是否惟一住房，目前只能查询本市的房产情况。

　　产权证上有名字就是有一套房

　　Q：我有2个儿子，我们家已经购买了2套房。现在如果我儿子分户口出去，可以自己买房吗？

　　A：当时的那2套房子，儿子有产权吗？

　　Q：大儿子有产权，小儿子没有。

　　A：房产证上已经有名字的，就算已经有一套房；没有名字的，就算无房。

　　Q：那我儿子如果要买房的话需要分户口出去吗？还是可以直接去买？我两个儿子都已经成年。

　　A：购房家庭的认定与户口本没有关系。只有夫妻、未成年子女必须捆绑在一起算一个购房家庭，其他人不需要捆绑在一起算。

　　Q：我父亲2003年的时候买了一套房，当时我还未满18周岁，房产证上有我父亲、我还有我弟弟的名字，我们家的房产情况该怎么算？现在我们各自成家了，我和我弟弟也算有一套房子吗？

　　A：房产证上你们三个人的名字都有，现在又各自成家了，那么你们三个家庭都算已经有一套住房。

　　Q：那我想把我的名字从产权证上退出来，应该怎么办？我的房子是普通住宅，产权已满5年。

　　A：有两种方式，买卖交易或者赠与。按买卖交易办理的话，您的房子已满5年不需要缴纳营业税，但是需要缴纳3%的契税，并按有关规定缴纳个人所得税。

　　如果采用赠与的方式，按照你的情况，需要缴纳3%的契税和2%的公证费，不需要缴纳个税。

　　宅基地自建房也算有一套房

　　Q：我父亲名下有一套政府统建房，母亲名下有一套宅基地自建房，是和她的4个兄弟姐妹共同拥有的。现在我父亲要卖政府统建房，可以算是家庭惟一住房吗？

　　A：按照家庭成员名下的房产多少来算，这样的情况你们家算是有两套房。

　　Q：宅基地自建房不是商品住房也算一套房子吗？房子是四个人共同拥有的，而且价格很便宜，这样也要算一套房吗？

　　A：只要是居住用房都算一套房。

　　社保停后再补缴

　　Q：我是外地户口，我在2013年之前，因为工作变动，社保、医保都停掉了一段时间，后来又补缴了，请问这样符合购房资格吗？

　　A：“国五条”厦门细则规定，非厦门户籍居民家庭要想在厦门购房，必须提供自购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明。“逐月连续缴纳”的意思是在一年的缴费期间不能出现停缴。

　　Q：我是外地户口，2011年5月开始在厦门缴交医社保，11个月后也就是2012年4月离职，当年5月跳槽到新的单位，公司从6月才开始帮我缴交医社保。如果我现在要购房，这样符合购房条件吗？

　　A：按照政策规定，非本市户籍居民家庭要在厦门购房，必须提供自购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明，您当前这种情况不满足“逐月连续缴纳1年”的条件，但在过2个月后即可满足条件。

　　Q：我2006年就一直在厦门，一直缴交社保、医保。2012年12月我失业了，就没有缴纳了。那这样可以满足购房条件吗？

　　A：如果您现在买房的话，能提供自购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险的证明材料，是符合购房条件的。

　　Q：有人跟我说是可以的，是不是有存在暗箱操作的事情，我是没有什么关系的，怎么办？

　　A：一旦发现开发商存在这种问题，我们会进行严肃处理。如果您发现这类事情，并提供证据，我们经过核实后，会立即要求开发商暂停销售并进行处罚。

　　Q：我是外地的，在外地已经有一套房子，所有的医社保都在外地缴纳。3月31日，我在厦门定了一套房子，还没签约，现在可以购买吗？

　　A：您的社保不在厦门缴纳，不符合厦门的购房资格，不能在厦门买房。

　　政府监管

　　Q：针对提供补缴医社保和税收证明的违规行为，会有哪些处罚？

　　A：购房人提供伪造证明材料骗购住房的，不予办理合同备案和产权登记手续，并记入信用档案且5年内暂停其在本市购买住房资格，相当于被列入了“黑名单”。

　　对存在规避住房限购措施行为的项目，将责令房地产开发企业整改，在网上签约资格、土地竞买、贷款融资、企业资质等方面依法给予处罚和限制。

　　房产中介机构和房产经纪人员教唆或协助购房人伪造证明材料骗取购房资格的，将被暂停网签资格、收回从业人员上岗证或责令停业整顿；情节严重的，依法吊销营业执照和经纪执业证书；涉嫌犯罪的，按照规定移送司法机关追究其刑事责任。

　　Q：“国五条”厦门细则提到，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格，且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。这条该如何理解？是不是意味着政府要直接对商品房定价？

　　A：商品房项目的定价还是一种市场行为，由开发商自己制定价格，政府只是加强指导，引导开发商合理定价，如果定价过高就会进行干预。定价是不是过高主要是通过对比，一方面与周边同质楼盘对比，一方面也和该项目的前期成交价格对比。

　　Q：未拿到预售许可证的楼盘，如果开发商违规向购房者收费，政府对此有何监管机制和处理机制？

　　A：如果市民发现开发商有这样的违规行为，可以向国土房产部门进行举报，最好能够提供收费发票、合同等证据。一旦调查属实，国土房产部门将立即暂停核发该项目的预售许可证书，并对开发商进行立案查处。