从去年９月３０日"限购令"出台，到今年３月２日"限购令"细则颁布，政策变动引发了楼市的一系列变化，半年时间各类二手房买卖纠纷呈上升趋势。近期，记者根据市民的投诉，对不符合购房条件的非户籍人员以补缴社保购房、中介伺机"吃差价"或一房多卖、部分业主"惜售"为此"找碴"以达毁约目的而产生的三类纠纷进行深入调查。

　　今起，本报推出房地产买卖纠纷系列调查报道。

　　非深圳户籍者以补办纳税证明或单项社保来获取购房资格曾是深圳楼市的普遍现象。今年３月，深圳市规划国土委出台"限购令"细则，规定对于非本市户籍居民家庭购房时提供社保和纳税证明的，必须符合最近连续缴纳１２个月以上且不含补缴的条件才能过户。

　　此令一出，房产交易条件生变、中介推波助澜、买方心怀侥幸等三大原因，令非深户购房纠纷骤增，导致不少买主面临订金被没收甚至被起诉要求支付违约金的厄运，有的买家甚至幻想与中介"联手"，希望"瞒天过海"继续购房，没想到惹来了更多的纠纷。

　　买房者痛诉：

　　房子买不成订金也没了

　　近日，记者走访南山海岸城、福田区委、彩田村、香蜜湖等地周边的中介公司进行深入调查。

　　在福田区委附近一中介公司，记者偶遇正在与中介交涉的马小姐。马小姐向记者痛诉说，为了帮孩子找到一个学位，自己看中了布吉一套房子。由于非深户籍且无一年以上社保及纳税证明的"三无人员"，过去都可以通过补缴社保的方式来购房，所以她也没有在意政策的变化。而且，出台"限购令"细则后，不少中介机构仍然拍着胸口说购房没问题，自己就签了合同交了订金。没想到这几天中介打来电话，说现在真的不能补缴社保了。"都是被中介害的，之前承诺能补社保，现在一句补不了，连订金都不退，怎么能让买家来承担所有后果啊！"

　　３月２日市规划国土委出台的"限购令"细则出台后，记者不断接到市民的相关投诉。他们纷纷指出，因不符合购房条件但又想买房，半信半疑听信中介的鼓吹，以为还能以补缴社保的方式取得买房资格，谁知细则出台后操作不了。中介的做法让他们损失巨大，不但房子买不成，连交给业主的订金也可能被没收。

　　在采访过程中，一房地产中介公司王先生告诉记者，"限购令"出台半年来，房产买卖纠纷有上涨的趋势，几乎每个中介公司都存在一二宗"问题买卖"，非深户买不了房子，业主又不愿意退钱，中介生意做不成了，三方的纠纷扯不清楚，有的甚至对簿公堂。

　　中介鼓吹：

　　"上有政策下有对策"

　　细则出台后，中介公司是否严格执行政策？对此，记者又走访了多家中介公司调查。记者竟意外发现，竟然还有中介机构振振有词，称只要买家愿意花个两三万，可以通过关系把红包送给"内部"人员，保证资料可以顺利通过审核。

　　在全海花园小区附近的一家地产公司，工作人员向记者推荐了几套房源。工作人员边推销边向记者派"定心丸"，表示只要愿意给规划国土委的工作人员送红包，递上去的资料就可顺利通过审批，他们更保证之前同事确有通过这种方式帮客户操作了。"你就放心吧，我们'内部'认识人，收了你的钱一定帮你搞掂。"

　　山姆会员店附近一家中介公司的员工也向记者证实了这种操作模式，并打保票只要记者愿意出钱一定能通过。他解释说："我们在你和卖家签订买卖合同时，会帮你将相关资料把好关，假如你有哪些地方不符合条件，我们会事先把你的情况跟'内部'人员沟通，只要他们那边答复说能操作，我们就会帮你打点。"

　　在南山海印长城附近的一家中介公司，也有工作人员向记者承诺，"给了红包没有不成功的，一百单一百单成，所有中介公司都是这样操作的！"

　　记者调查：

　　中介利用买方侥幸心理推波助澜

　　房产交易条件生变、中介推波助澜、买方心怀侥幸等，是"限购令"下房产买卖产生纠纷的三大原因。记者在调查中发现，在"限购令"细则出台后，不少中介公司抓住了非深户籍者买房心切的心态，信誓旦旦能摆平一切，不少非深户者听信了中介的话，心存侥幸与中介一起打"配合战"，企图"瞒天过海"买下房子。

　　广东信荣律师事务所主任张茂荣律师对记者说，这几个月来，律师所接到补缴社保购房的纠纷咨询和代理的相关案子数量陡增。"限购令"下房地产买卖纠纷主要有三大类型。其一，合同没有特别约定，但签约时各方悉知买方"三无人员"身份及补办虚假纳税或社保事实；其二，合同没有特别约定，但签约时买方隐瞒不符合购房或贷款条件的"三无人员"身份；其三，双方在签约时对此已有明确约定。

　　记者了解到，目前市区法院陆续对"限购令"下产生的房地产纠纷有了判决结果。在龙岗区法院，龙小姐起诉了中原地产和卖方。她指出，当时由于听信中介的话，在"限购令"出台后，仍与卖家签订二手房买卖合同，以１１９万购买龙岗区某房屋。在支付订金５万元后，因属"双限"对象而停止交易。后来，她以中介欺骗其符合购房条件且能够首付三成８．５折利率而实际不能为由，要求解除合同。

　　然而，最终的判决却让龙小姐失望。龙岗区法院认为，在双方签订合同时，相关限制购房、限制向银行贷款的政策早已实施，相关政策已通过各种信息平台对外公开，原告应明知政策内容。为此龙小姐还要承担违约责任，５万订金没法要回。

　　律师建议：

　　合同最好约定社保事项

　　针对在"限购令"下补缴社保购房的形式，广东信荣律师事务所主任张茂荣律师提醒存在风险。他说，所有规避楼市政策的做法都存在法律风险，购房者不要轻易相信中介的口头承诺，重要事宜需制作备忘录由各方签字确认，并事先约定好合同的生效或解除条件，以免事后说不清。

　　张茂荣还针对这类型的房地产买卖纠纷提出了建议，指导买方如何更好地保护自身权益。他指出，"三无人员"签约时，最好在合同中备注"卖方同意并清楚买方正在积极办理关于贷款的社保资料，并同意买方在办理好社保的相关资料后此合同生效"或"如因买方补办纳税证明或社保仍不能获得银行贷款或完成过户手续的，买方有权解除合同而无需对卖方承担违约责任"。

　　对中介夸口可通过送红包的方式通过资料审核，张茂荣还强调，所有规避楼市政策的做法都存在法律风险，购房者不要轻易相信中介的口头承诺。"假如市民真在中介'打点下'取得买房资格，一旦查明属实，中介就是介绍贿赂，而购房者就是行贿，数额较大，是要追究刑事责任的。对此，购房者要三思而后行，不要触犯法律界限。"