瑞银证券中国首席经济学家汪涛则指出，从生命周期理论的角度出发，人口结构变化也会给中国的总储蓄率和居民储蓄率带来下行的压力，但最终结果也很难说。“一方面，人口年龄结构本身对居民储蓄率和总储蓄率的影响可能并非完全如生命周期理论所揭示的那样简单。提高退休年龄、人口平均寿命延长、公共养老金体系不完善等，都可能使得老年人的储蓄率不降反升。另一方面，人口年龄结构并非是居民储蓄率和总储蓄率的唯一决定因素。周期性的因素、社会福利体系和社会结构、文化上的差异、金融创新等，都有可能影响居民储蓄率和总储蓄率。如2008年金融危机前的美国，低利率和金融创新使得居民部门杠杆率上升，消费增加，储蓄减少。”汪涛表示。

　　目前，我国居民商品消费占总消费约65%，服务业消费占总消费之比约为35%，服务业消费占比显著低于同等发展阶段时期的日本（55%）、韩国（58%）和美国（66%）。中金公司报告预计，受消费者收入上升与人口结构变化的双重推动，服务业消费在总消费中的比重将显著上升；到2020年，金融和保险服务占比将分别提高到2.4%和2.1%，分别比2010年提高0.3个百分点；2020年，以房屋租金与虚拟租金为最主要部分的居住服务占比将达到20.6%，比2010年提高约3个百分点。

　　住房资产：“房奴”虽苦，收益颇甜

　　根据《家庭金融报告》，中国家庭自有住房拥有率为89.68%，远高于世界平均的63%、美国的65%、日本的60%。其中，城市家庭自有住房拥有率为85.39%。北京、上海、深圳自有住房拥有率低于全国其他城市地区，其中，户主年龄在35岁以下家庭自有住房拥有率仅为59.88%，35—45岁和45岁以上家庭自有住房拥有率分别为81.45%和82.3%，而在其他城市地区相应年龄段家庭中，自有住房拥有率分别为76.98%、87.73%、89.92%。

　　家庭自有住房拥有率之所以达到89.68%，与“家庭”和“有房”的定义有关。根据《家庭金融报告》的定义，在城市中的三口之家，如果子女已经成年并有自己的工作，子女收入的一部分交予父母，那么，由于子女与父母同吃同住，家庭的消费支出是依照其收入共同规划的，因此，子女与父母属于同一“家庭”，若父母拥有住房，则其子女也有房。如果农村家庭到城市打工，仅在过年时回家过年，那么，虽然该家庭可能在城市租赁住房，但由于其在农村有自有住房，因此属于拥有自有住房家庭类型，区别在于其不居住在自有住房内。

　　《家庭金融报告》还显示，城市户均拥有住房1.22套。城市家庭拥有两套及以上住房的家庭占19.07%，其中，拥有两套住房的城市家庭占15.44%，拥有三套及以上住房的城市家庭占3.63%。此外，城市人均建筑面积为38.89平方米，人均使用面积为33.76平方米。

　　根据《家庭金融报告》，住房贷款确实是许多家庭的沉重负担。户主年龄在30—40岁之间的家庭负担最重，贷款总额平均为家庭年收入的11.59倍；收入处于最低25%的家庭贷款额达到了其年收入的32.39倍。另外，13.94%的城市家庭为购买住房而向银行贷款。非农家庭购房贷款总额平均为28.39万元，占家庭总债务的47%。该报告还显示，中国家庭负债均值为62576元，城市家庭总负债均值为100815元，中国家庭总体的资产负债率为4.76%，城市家庭资产负债率为4.08%，有负债的家庭占38.22%，城市家庭负债比例为35.16%。

　　“2011年个人按揭贷款为8359亿元，虽然较2010年的9210亿元有所下降，但比2006年到2008年的均值3750亿元增加近2倍。个人按揭贷款的急剧增加一方面体现了此前房地产的旺盛需求，全国商品房销售面积从1999年的1.46亿平方米到2011年的10.99亿平方米，增长超过7倍；另一方面，也反映了房地产价格的膨胀。”中金公司的一位分析员表示，“从我们监控的重要城市房地产价格来看，各城市的房价自2008底探底后一路飙升，尽管在2009年下半年开始有各种各样的宏观调控措施抑制房地产价格的快速膨胀，但房价并没有迅速回落，而是在高位持续震荡。”

　　《家庭金融报告》也显示，住房成本价格和当前价值的差异较大，城市住房收益非常可观。例如，城市家庭第一套住房价值平均为84.10万元，成本价格平均为19.10万元，市价-成本比为4.4；城市家庭第二套住房价值平均为95.67万元，成本价格平均为39.33万元，市价-成本比为2.43；城市家庭第三套住房价值平均为122.01万元，成本价格平均为62.03万元，市价-成本比为1.97。