近日，中信银行推出一张针对中老年人的专属借记卡“信福年华”，率先在国内试点以房养老业务，但市场反应冷淡。笔者认为，在目前的国情下，老年人想要靠银行实现以房养老还不现实，当然，通过运作房产可以提高自己老年生活的水准，这个理念是值得推广的。

　　以房养老的最佳模式是“倒按揭”，但中信模式并非真正的“倒按揭”。该项业务申请的门槛比较高，申请人名下至少要有两套住房，且养老按揭贷款最长期限为10年，贷款必须用于养老。贷款到期后，可由自己或子女还款，还清贷款后，房屋解除抵押。确切地说，这其实类似房屋抵押消费贷款，房屋的产权基本不会发生转移。而真正的“倒按揭”，其实是一种对赌的游戏，产权人将房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，每月给房主发放固定资金，房主身故后，房子的产权转移给银行和保险公司。双方对赌的其实就是房主生存期，贷款的发放不能确定期限，房主生存期越长得到的贷款越多，银行和保险公司在该笔业务上就越可能亏损，所以在确定合理的“倒按揭”比率时，必须依据比较稳定的房价、人均预期寿命等因素，如果定价过低，房主觉得不合算，业务就没有人接受；反之，定价过高，该业务就存在较大的亏损风险。显然，在我国房价波动较大的情况下，“倒按揭”的定价是最大的难点，所以，中信银行没有推出真正意义上的“倒按揭”业务就不难理解了。

　　“倒按揭”在发达国家能被接受，一是房价长期稳定，二是伦理传统能够认可房屋不传给子女。而在中国，绝大部分人都愿意把房屋留给继承人，所以，在不转移产权的前提下，帮助老年人更好地运作房产，应该是社会保障机构努力的方向。当然，一些房产中介、物业服务企业也可以从中挖掘商机。

　　中信银行以房养老业务虽然遇冷，但在某种意义上来说，还是能够起到提示作用的，它提示老年人，运作好自己的产权住房可以提升晚年生活质量，可以在遇到变故时帮助自己度过难关。在发达国家，年轻时努力工作，按揭买房，退休后或是办理“倒按揭”生活无忧，或是出租自己的房产周游世界，成为很多人的理财模式。在中国，银行还不能办理“倒按揭”，但通过其它方式运作房产，比如把中心城区的房产换到郊区，把大房子换成小房子，出租自己的大房子换租小房子，或者出租自己房子的部分房间等方法，都可以用房产换来养老的资金。

　　这些运作房产的方式，靠银行都靠不上，行动不便的老年人能靠谁呢？有子女的靠子女，没有子女的则应该靠社会。比如，依靠公益性质的专为老年人服务的房屋出租服务管理机构，或者支付一定的费用委托房屋中介和物业服务企业。显然，在中国，这种社会化的服务是缺失的。比如，很多中国留学生在国外都会住在学校附近的居民家中，其中，学校和社区的紧密联系起了重要的作用。在上海的很多大学附近，有不少居住条件不错的空巢老人，出于安全原因，他们不敢贸然出租房间给陌生人，但如果是由学校推荐的留学生，他们就能够放心，这需要学校附近的社区管理机构能够与学校建立良好的互动机制。