从高调入市到低调推进，保险资金对于投资养老社区的热情似有降温趋势。
日前，
中国人寿保险集团总裁袁力告诉记者，由于没有清晰的盈利模式，目前公司仍在对该项目进行探讨。而记者在采访中也发现，不少公司对于投资养老社区和投资保障房项目都显得越发犹豫。
然而与此形成鲜明对比的是，不久前，记者以潜在客户身份参加了一场以养老产业为主体的保险产品说明会时发现，优先入住“养老社区”俨然是该公司销售某款养老年金产品的“噱头”。
保险资金涉入养老社区，是否只是看上去很美？
不过是卖概念？
不久前，记者收到一条短信，大意是邀请参加一场主题为养老产业的盛大晚宴，主办方为“泰康
人寿保险公司”（下称“泰康”）。当日产说会开始后，第一位讲师先介绍我国老龄化现状，以及泰康正在筹建中的养老社区项目的基本规划等内容，该社区设施的完备程度着实让人心动。
据其介绍，位于北京近郊的泰康养老社区地理位置优越，规划设施完备，包括公园、学校、酒店、商业中心、文化活动中心、运动场所等；养老社区提供多种类的户型（一、二、三居）、高品质的居住设施，5星级标准、酒店式管理，更有专业服务人员提供管家服务，配备人员达到1万人以上——“让您随时随地享受舒适与尊荣”。
该讲师话毕，另一位讲师走上台后，话锋一转，立刻开始推介一款由泰康开发的养老年金产品，并表示投保该产品达到一定保额的客户，可优先选择入住计划将于2013年“迎来第一批客人”的泰康养老社区。
虽然该“全方位便利休闲小镇”的概念几乎完美，但公司如此安排，让人不禁感到此养老社区概念仅仅是其产品销售的噱头而已。一位与会人士告诉记者。
对于投资养老社区，
泰康人寿介入的确较早，并在行业内率先成立了泰康之家投资有限公司，取得了国内第一个保险资金投资养老社区试点的许可。2010年6月，“泰康养老股权投资计划”获保监会批准试点，首个试点地拟选北京昌平区小汤山。
同年9月，《保险资金投资不动产暂行办法》出炉，保险资金不动产闸门终获打开，养老地产进入了保险公司的视野，专业机构测算的所谓四万亿“夕阳蛋糕”更是无限诱惑。12月，
合众人寿与湖北武汉蔡甸区政府合作，计划兴建“合众人寿健康社区”，预计投资80亿元，首期动工面积约700至800亩，计划于2011年底前动工。
有消息称，泰康人寿斥资40亿元，在小汤山温泉乡购置2000亩地。是次产说会上的消息显示，小汤山“泰康之家”占地2200亩地，2013年第一期落成5万套左右，分3期，共计15000套；上海崇明岛占地550亩，此外还有三亚和成都。
外包还是自营？
然而，除上述两家外，其余公司大都“只闻楼梯响，不见人下来”。记者在采访中发现，“盈利模式不清”几乎成为最大掣肘。
“我们的盈利模式很简单，我们就是服务商，建成的养老公寓不出售只出租，我们要解答的问题也很简单，就是提供什么样的服务、收什么样的费用。”作为较早介入新型养老公寓、具有地产开发背景的乐成养老事业投资公司（下称“乐成养老”）营销总经理高峰坦言。
该公司斥资3亿元，在北京东三环旁繁华地段投资建设了首家养老公寓“恭禾苑”，房屋套数249套，每套房平均投资120万元左右，计划于2012年5月正式开业。
高峰进一步介绍，乐成养老测算的老人月生活费为15000-18000元，包含吃、住、基础护理，以及所有活动设施的使用，但不包括特殊护理。
恭禾苑的目标人群相对高端，定位在75岁左右的半自理老人。如果老人逐渐衰退到卧床，需要特殊护理，每个月的生活费用大概在20000-23000元左右，一年的生活花费是20-25万。为保障双方利益，老人在入住时需要交付60万元的押金，主要是用来规避老人居住期间的医疗和财务风险。
“如果市场能够承受这个收费的话，项目就能滚动起来，之后可以通过融资的方式，利用杠杆做扩张，实现连锁和复制，这个对于我们是很简单的商业模式。”高峰续称。
既然涉足养老产业的地产商有如此明晰的盈利模式，那么为何保险资金如此犹疑？高峰认为其中最大的原因在于，目前养老市场的需求量与保险公司的巨量资金不相匹配。
虽然有机构测算，目前中国是世界上老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的1/5。
预计2030年，我国60岁以上老年人口将超过3亿，且未富先老的中国社会，仅通过国家社会保障体系，尚无法解决老龄危机。
“但一个不争的事实是，即便在发达国家，居家养老也是绝大多数老年人口的第一选择，永远不要奢望机构养老会取代居家养老成为第一需求，因此，机构养老不是一个海量市场。”一位研究养老产业多年的人士告诉记者。
而像恭禾苑这样几亿元投资的小项目，定位又是高端人群，市场容量肯定有，但保险公司是资金驱动型，不是因为看到了市场的盈利点，而是因为巨量资金无处可投，希望借养老产业找到出口。该人士续称。
但目前保险公司还纠结于究竟是自营还是外包，是挣高毛利承担高运营管理风险，还是低毛利率、长期持有、挣稳定租金收入。
外包的模式，即地块自己开发建设、持有、把养老社区内的服务租赁给第三方养老服务商；或者获得土地后，保险公司可把该项目直接包给服务商，由服务商负责开发建设和后续服务。而针对保险公司来说，一部分给寿险客户做续留，一部分由服务商来做市场化运作。
一旦保险公司选择外包，“皮球就将踢到第三方的脚下”，而由服务商去评估是否能够盈利。
但高峰直言，曾有保险公司来找他们合作，他们拒绝了，因为按照他们的商业模式，“保险资金体量过大，规模太大，供给不足够稀缺，就不能定高价，那么服务就可能跟不上。如果偌大的养老社区入住者寥寥的话，就成了空城”。
或许这也正是众多保险公司的顾虑所在。保险资金如果大规模进入市场，势必造成供给的大规模拉升，但短期内市场需求有限，因此可能造成资产闲置。
一位保险公司人士告诉记者，因为保险公司计划投资养老社区的主要动因是资金运用渠道有限，才“逼上梁山”。如果为了获取较低的毛利率，需要搭建上万人的管理团队，他们很可能不情愿。养老产业有点“看上去很美”的味道，但道路很漫长。
