“富裕房奴”家庭基本情况分析

　　根据王庭家庭的基本情况，我们可以看出，王先生虽然房贷较多，目前因还贷压力较大而使得现金流紧张，但其净值仍较高，与一般的“房奴”有很大的不同，因此我们可以称其为“富裕房奴”。

　　我们先来编制其家庭资产负债表和收支储蓄表。根据规划需要，我们需要做出以下假设：当地社会养老保险、医疗保险、失业保险和住房公积金缴费率分别为8%、2%、1%和12%，企业对等缴纳住房公积金；房租成长率、教育金成长率、生活费增长率、收入成长率、车价成长率、社平工资增长率、养老金账户投资报酬率均为5%，上年社平工资为3000元。

　　家庭财务诊断

　　根据家庭资产负债表和收支储蓄表，我们对家庭财务情况进行了诊断，可以看出，目前虽然王庭先生家庭收入较高，但由于房产贷款较多，使家庭财务方面存在问题不少，主要表现在：

　　一、家庭紧急备用金倍数太低，不到1，也就是说可以随时拿来急用的资金不能维持一个月的家庭生活支出，这样一旦家庭出现急事，将难以应对。

　　二、财务负担率较高，超过了80%，远远超过了40%的合理上限，这使得家庭负担太重，可以说是“入不敷出”，这其中还不包括生活支出和教育支出等。

　　三、平均投资报酬率较低，刚刚超过3%的合理下限，使得家庭资产不能有效增值。

　　四、自由储蓄率为负数，虽然家庭储蓄率较高，但由于房产贷款本金支出太高，储蓄全部拿来归还贷款本金都不够，家庭没有可以自由运用的储蓄资金。

　　五、保险严重不足，虽然王先生夫妇二人均有终身寿险30万元，但相对于其收入、支出和房贷余额等因素来说，是远远不够的。

　　【理财规划建议】

　　根据王庭先生家庭目前的基本情况，我们认为首先需要解决的是房产调整和减债计划，在此基础上，做好子女教育、购车、退休和保险等全方位规划。

　　房产规划：目前王庭先生家庭资产较多，收入较高，但负债太高，特别是房产太多，且四套房产均有贷款，合计贷款410万元，如果加上消费性负债，债务合计高达448万元。考虑到投资性房产太多，而在政策的严厉调控下，房价下行压力较大，或者在一段时间内大幅上涨的可能性不会太大，且贷款利率较高，投资房产的房租收入不足以还月供，造成现金流压力太大。为此，我们建议，除自住房外，留下门面房，将其他2套投资性房产出售，这样，扣除贷款可以增加390万元(230+160)现金流入，每年可减少近13万多元(70万元贷款为88131元，40万元贷款为42423元)贷款本息支出。对出售房产的收入，在扣除房贷后，建议先将高利率(18%)的信用卡债还清，由于利率较低甚至免息，保单质押贷款和王太太的行员贷款可以暂时保留，其中保单质押贷款利率5%，低于后面我们测评的适合王先生的投资报酬率8.4%，且一般期限较短，可以在到期后归还。经过这样的调整，王先生的现金流压力大大减轻，家庭财务状况得到有效缓解。以下为出售两套投资房后的调整收支表，可以看出，王先生家庭的房贷利息支出和本金还款支出大大减少，自由储蓄由负变正，为22563元，也就是说每月储蓄额在供完房贷、缴完保险等事项后还能剩下2万多元可以自由支配的资金，这其中不包括非经常性收入，即出售房产收入390万元。