“以房养老”目前难点还较多，包括定价风险、房屋有限产权风险、房屋贬值和折旧风险、再保机制不成熟、传统观念阻隔等问题。实际上，保险公司也已经在努力开拓各类养老方式，其中保险公司兴办的养老社区在近两年来逐渐开始崭露头角。

　　近日，中国保监会向各人身保险公司下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》，计划在北京、上海、广州、武汉四个城市先行试点，对此行业内外给予了广泛关注。

　　保险版“以房养老”难点不少

　　“老年人住房反向抵押养老保险”，一般俗称保险版“以房养老”，是一种将住房抵押与终身年金相结合的养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用，剩余部分返还给老人的继承者。

　　试点计划公布以来，行业内外不少人看好保险公司“以房养老”业务的开展；但更多的人却抱着观望态度，认为这项带有破局性质的“工程”面临着不少挑战：一方面，中国人养儿防老、家产传后等传统观念将给业务开展带来阻力；另一方面，诸如房产价值的评估以及70年产权到期后房产归属等问题仍然存在不确定因素。为此，大部分接受本刊记者采访的保险公司都表示，暂时不会开展此类项目。

　　一家总部位于上海的外资保险公司相关负责人就表示，保险公司专业人员配备、合作方资源、不动产风险管理与处置、获利周期、产品接受度、险企在此类项目中的核心竞争力等等都将决定此类项目是否能顺利开展，必须要与能非常好的管理和处置不动产的第三方联手才有可能比较好的开展此类项目。

　　“倒按揭”已有前车之鉴

　　事实上，早在住房反向抵押养老保险提出之前，关于“以房养老”的模式就已在国内尝试，其中最具代表性的便是倒按揭模式。

　　据悉，倒按揭也称“反向住房抵押贷款”，是指房屋产权拥有者把房屋抵押给银行或其他金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现有价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主身故；当房主身故后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分亦归银行等金融机构所有。

　　这种倒按揭的形式其实上海早在2007年就曾尝试过，但由于70年房屋产权年限无法解决而效果并不明显，已经停办。2011年3月，中信银行则在广州率先推出了名为“中信银行养老按揭贷款”的“以房养老”业务—信福年华借记卡，虽已有一些市民咨询该业务，但付诸行动者并不多。

　　如何才能不成鸡肋

　　此次保监会起草的《征求意见稿》中，特别提出保险版“以房养老”的两种模式，分别为参与型和非参与型。其中，参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。而非参与型产品则指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于保险受益人。

　　某养老险公司运营部负责人表示，这两种模式主要是将所抵押房屋的增值风险考虑在内，但却忽略了房屋出现贬值风险时的防控方案。国内房价一旦出现下跌趋势，恐给保险公司带来系统性风险。

　　一位专注研究倒按揭养老的专业人士介绍，国外在推行时会有再保机制，每年支付一定再保险费，若亏损再保公司将补足差价。但国内还没有这样的机制，所以保险公司对房屋定价会相对保守，但定价一旦偏低老年人又会觉得不划算，难以找到平衡。

　　除此之外，因为国外不存在70年居住产权的问题，国外主要是以房屋所在的土地产权进行评估，但国内就会出现房屋破旧折损等问题。