[摘要]中国的传统养老方式——养儿防老，是与住房密切相关的：父母把以房产为重要内容的财产交给子女继承，由子女承担赡养的责任。这可以说是中国式的以房养老模式，主要取决于子女的孝心和孝行。
传统的养儿防老目前已不能解决养老问题，市场经济意义上的以房养老应时而生。以房养老是从西方发达国家引进的一种新型的养老方式，指的是老人将自己的产权房出售、出租或者抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务。发展至今，在我国主要出现了4种典型形式，如下表所示。
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我国以房养老的4种主要形式 |
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名称 |
采取形式 |
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租售换养 |
将房子出租出售，用租金或售房款养老 |
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以大换小 |
售出/租出大房再换购/租入小房，用差价款养老 |
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售后返租 |
将住房出售，再租回原住房，用该笔款项缴纳房租和养老 |
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倒按揭 |
将房屋进行抵押，获得贷款作为养老金，去世后用售房款归还贷款 |
租售换养：
适合人群：城市居民拥有1套以上住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者；城市居民对住房有较高升值预期、追求退休后高品质生活的中高收入者
以房养老最简单的形式，是把手中的房产出租或变现，以租售所得收入来作为养老金。在当前的高房价下，仅依靠此种方式即可轻松支付2位老人的养老支出。但前提是必须拥有1套以上的住房，而且该住房不存在儿女继承的问题。另有一些人对住房有着较高的升值预期而且手头比较宽裕，他们利用房产投资的方式来优化养老规划。
钟先生于离休的前一年在北京市二环附近买了一套120m2的房子，从2004年的7000元/m2飞涨到2007年的最高18000元/m2，一直是他的得意之笔。用钟先生的话说，单靠这套房子，无论租还是卖，都可以让他和老伴后半生衣食无忧。
对于钟先生来说，如果把房子出售，按照当前17000元/m2的市价，可获得204万元的差价款来补充养老金账户。以退休后30年的预期寿命和6%的年利率计算，平均每月可为养老金账户增加12000多元。如果出租，也可每月增加5000元左右。
这两种方式都属于自助养老的范畴。随着市场培育程度的提高，机构养老开始步入人们的视线。典型的是南京汤山温泉留园老年公寓于2005年5月推出的“以租换养”模式。老人将房产交给养老院出租，而自己入住相应的养老院，由养老院工作人员负责老人的生活起居，身故后房产归养老院所有。这开创了我国新型养老模式的先河，引起了社会各界的广泛关注。但是由于多方面原因，汤山温泉模式作为一个典型个案失败了。
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