“以房养老”模式并没有达到预期效果，其推行障碍主要有传统观念影响、推行机构公信力不高、政策法规不完善、房屋价值评估难以科学化、社会福利机构条件较差和对项目参与者条件限制苛刻等。应该建立由政府监管、金融机构主导、社会福利机构参与，有多种模式可供老人自由选择的养老新模式。

　　【关键词】以房养老 推行障碍 自主选择 对策

　　问题的提出

　　由于上世纪中期的生育高峰和接踵而至的计划生育，近年来我国老年人口比例持续攀升。2006年2月23日，全国老龄工作委员会在京发布的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》指出，“21世纪的中国将是一个不可逆转的老龄社会”，前20年将成为“快速老龄化”阶段，随后的30年为“加速老龄化”阶段，其后的50年则达到“稳定的重度老龄化”阶段。①老年人口绝对数量的增长以及其所占总人口比例的加大使得社会养老问题逐渐凸显。为了解决这一日益严峻的社会问题，一系列与家庭养老、社会保障等传统养老方式并存的新型养老模式被提上议程，“以房养老”就是其中之一。

　　“以房养老”，是指老人通过将自己的产权房抵押或者出租，以定期取得一定数额养老金的新型养老模式。“以房养老”现已在北京、上海、南京、杭州等城市进行试点，但根据试点城市所反馈的情况，“以房养老”并没有达到预期效果。

　　国内现行“以房养老”模式及其推行障碍

　　南京模式。2005年4月，南京汤山留园公寓开展“给我房子，替你养老”的业务。该项业务规定：拥有60平方米以上产权房、年满60岁以上、无儿无女无亲戚的孤寡老人，可将房产抵押给老年公寓，然后入住老年公寓。老年公寓在老人有生之年将其房屋出租，若房租高于老年公寓收费标准，超出部分由老人自由支配。老人去世后，老年公寓可将老人房屋卖掉，房款归老年公寓所有。

　　南京模式的实质是个人房产抵押贷款，它在南京推行遇冷的主要原因在于限制条件过于苛刻。规定中要求老人必须是“无儿无女无亲戚的孤寡老人”，并且 “住房面积60平方米以上”。其次，汤山留园公寓属于民营机构，难以满足“以房养老”这种大型业务对资金的要求，而且公信力低，不能保证业务参与者的利益。况且“以房养老”作为新型养老模式，还处于探索阶段，其本身就具有很多不确定因素。因此，老人不敢把房产交由民营机构打理。但南京模式也有其优势。其规定，老人将房屋抵押给老年公寓后，老人在世期间，老年公寓只能采取出租的方式收取租金，不能出售老人的房屋，只有老人过世之后才能将房屋出售。这一点充分考虑到“有房才有家”的传统观念对老人的影响。在老人在世期间采取房屋出租的方式，避免他们因为房屋出售产生失落感而排斥“以房养老”业务。

　　上海模式。2007年6月，上海市公积金管理中心推出“住房自助养老”的创新型模式。该项目规定：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人一次性收取房款，同时公积金管理中心再将房屋返租给老人，双方约定租期，租金与市场价等同。