记者:房产投资能否承担起未来的养老问题?在这方面,还需要有哪些新的思路?

　　侯俊梅:随着经济社会的发展,我们的养老方式也在发生变化。传统的养老模式是养儿防老,遗产继承,即"儿女养老";目前的养老模式又增加了储蓄存款、寿险参保、参与社会保障,积蓄资金来养老,可称为"钞票养老";而另一种新的养老方法正逐渐走来,即利用老年人拥有的房产在老人身故后仍然可能遗留的巨大剩余价值,通过一定的金融保险的模式和机制,将其提前变现套现,来帮助老人度过余生,实现老人的自我养老,这就是"买房养老"。

　　有个脍炙人口的小故事--"三个老太太",很多人应该听说过。故事说的是中国、日本、美国三个老太太在天堂会面,中国老太太欣慰地讲,攒了一辈子的钱,终于买到了自己的房屋。日本老太太高兴地说,年轻时靠贷款买的房,住了一辈子,总算在临终时将贷款本息全部还完了。美国老太太,思想观念又超前一步,她是在年轻时贷款买房,退休时贷款已全部还清,后来又将该房屋的产权售出,使用权则依然保留,正常生活居住,卖房的价款则作为每个月的生活费补贴。到这位老太太上天堂时,售房的价款正好花销干净。

　　梁浦英:美国老太太的故事其实牵涉一种新模式--房屋"倒按揭",即将房屋抵押给有关金融机构,分期获得一笔贷款用于养老,也就是"反向住房抵押贷款"。具体来说,就是拥有房屋产权的老人将房屋产权抵押给金融机构,按房屋的评估价值减去其折损和预支利息,并按人的平均寿命计算将其"化整为零",分摊到预期寿命年限中去,按月或年支付现金给借款人,一直延续到借款人身故。这种做法与传统按揭贷款的"一次发放,分期偿还"正好相反,即"抵押房产、领取年(月)金"。这种"倒按揭"在西方发达国家已是"以房养老"的普遍模式,但在我国还处于起步阶段,没有大规模实行。

　　侯俊梅:另一种类似的方式是售后返租,又称"以房自助养老"。目前在一些发达地区实际是由机构主导,具体模式是,凡65岁以上老人,通过将名下房产出售给公积金管理中心,可一次性收取房款,然后用手中资金向公积金管理中心重新租住这套住房,租期由双方约定,租金与市场价等同并一次性付清。相信未来会有更多适应市场需求的新模式逐渐诞生。