“以房养老”即“老年人住房反向抵押养老保险”，是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其住房抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

　　通俗地讲，以房养老的模式就是，保险公司请中介方对投保者的房屋进行估值，然后根据其年龄与平均寿命之差推算投保者的生存期，以这两个指标为核心要素，倒推出投保者生存期内每年应该给付的保险年金额度。可见，房屋价值、平均寿命是该产品的核心定价要素。

　　可是，目前国内房价走势不明，远期中国房市价值波动难以评估。若保险公司按现价厘定年金额度，将来到手的房子价值大幅缩水怎么办？征求意见稿只规定了保险公司参与分配抵押房屋增值收益的情形，却未提及贬值风险处理机制。比如是否有权动态调低支付给投保人的年金，当投保人选择退保时，保险公司索回已支付年金时如何计算利息。

　　业内人士指出，这些问题不提前明确，保险公司届时要么承担巨额损失，要么面临大量合同纠纷。多位寿险公司精算师表示，在没有更多风险分摊方案之前，仅靠定价覆盖房市风险亦难以平衡价格对客户的吸引力。国外有再保机制，每年支付一定再保费，若亏损再保公司将补足差价。但国内还没有这样的机制，估计参加试点的公司仍会用保守定价承担远期风险。换句话说，投保者的房子将被“压价”估值。

　　“长寿风险也不可小觑。”南开大学风险管理与保险系教授朱铭来说，随着医疗手段的进步，人类平均寿命不断延长，这对寿险产品的定价产生了很大影响。“国外成熟市场通过发行‘长寿债券’等衍生品来分散这一风险，但国内目前仍然是用较高的价格来对冲长寿风险。如果把这种手段延续到以房养老模式中，意味着投保者为保险公司风险分散技术的软肋买单，是非常不公平的。老百姓把房子看得比什么都重要，保险公司出的价太低，肯定没市场。”朱铭来说。

　　此外还有法律风险。“以房养老等于剥夺了子女或他人的继承权，保险公司除与投保者签订抵押等合同外，还需要更为全面的法律授权。”朱铭来举例说，有一种比较极端的情况是，老年夫妇共同投保后，一人故去而配偶再婚，子女要求实现对身故者的房屋继承权。“如果保险合同对这些情况没有明确规定，到时候问题会非常棘手。”

　　最后是政策风险。对于70年产权的问题，业内人士认为，最新物权法“住宅建设用地使用权期间届满自动续期”规定，可令保险公司控制大部分风险。但是拆迁及政府补偿费与保险公司抵押差价等“特殊时期特殊问题”，也要求“以房养老”的模式设计更为周全。

　　“征求意见稿对保险公司设置的门槛较低，硬性条件是2009年前开业，注册资本20亿元且偿付能力120%以上的公司。”朱铭来认为，满足条件的公司很多。