政策风向已趋明朗

　　议论归议论，国家政策方面对此的风向已渐趋明朗。早在2006年，全国政协委员、时任建设部科学技术司司长赖明就建议对此成立课题组进行调研，选择大城市做试点，等到运作成熟后向全国推广。2007年的时候，上海公积金管理中心曾试推过一种叫做“住房自助养老”的创新型“以房养老”模式。与反向住房抵押贷款不同的是，上海模式从一开始就变更了房屋的产权人。其基本模式为：老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。

　　这些试运作有经验，也有教训，而在昨天的会议现场，民政部副部长窦玉沛指出，要积极引导企业开发老年食品、老年住宅、“以房养老”等服务市场。这可以看成国家在以房养老政策方面最新的表态。当然，“以房养老”目前只是一个框架性意向，国内金融机构均没有推出这项业务。

　　民间有“以房养房再养老”新版本

　　官方的“以房养老”目前还没有具体的操作流程，但民间曲线版“以房养老”却已经悄悄开始实施。严格来说，这一版本的以房养老应该称之为“以房养房再养老”。

　　居住在广州天河六运小区的李伯就是一个例子，他准备处理掉这套城区中心房子而选在郊外置业，利用城区与城郊房价差异作为养老金。

　　业内认为，“以房养房再养老”不失为一个行之有效的方法。

　　房产中介“满堂红”研究部高级主任肖文晓认为这种养老方式不错。老年人和年轻人的需求不一样，年轻人可能更喜欢在繁华的地方居住，也想住得离上班的地方近点，老年人不用考虑上班的问题，喜欢安静的地方住。

　　“选择哪个地方重新买房关键要看生活是否方便，特别是老年人要更注重医疗配套和生活配套”，肖文晓建议，由于郊区生活配套不是很成熟，老年人也可考虑选择一些二线地段的房子。

　　这些二线地段的房产与繁华地段的房子相比，居住舒适度不一定差，甚至更舒适，但是租金和售价就会比一线地段低很多，老年人如果需要用钱养老就可以将手中的一线地段房产置换到二线地段，当然前提是换到手的二线房源在生活和医疗配套上有保证，这样既能保证生活质量，又可以获得一笔可观现金差价。

　　国外成熟经验

　　在国外，老年人的福利除了政府提供的必要社会保障外，“以房养老”是较为普遍的做法，积累了相当丰富的操作经验。加拿大、新加坡、美国、英国等都有各自的“以房养老”服务体系。

　　加拿大：超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。比如一位65岁的老人将所住的房产抵押给银行，贷到10万加元，该老人15年后“归西”后，银行将其房产处置后获得20万加元，减去10万加元的贷款，再减去15年的贷款利息后，剩余的几万加元就由其子女或其他继承人所得。

　　新加坡：有三种方式待选择。第一种，允许符合条件的组屋拥有者，出租全部或者部分居室来换取养老收入。第二种，对于一些居住在原来较大面积的已退休的夫妇来说，如果子女长大成人并且已经搬到他处居住，老年夫妇可以将现有住房置换成面积较小的住房，以大换小后获得的净收入用作老年日常开支，或者投资一些风险小的产品来获得收益。新加坡允许当事人根据经济状况选择一次性或者分步地完成住房的以大换小。比如，卖掉私人住宅后换取5房式的组屋，然后再换取3房式的组屋，依次类推。第三种，就是平常所说的倒按揭。60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内，当其死亡后，产权由这些机构处置，抵押变现并结算利息，“剩余价值”交给其继承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房才能参加倒按揭操作。这里需要说明的是，组屋是由新加坡政府出资,大致相当于我国的经济适用房，这类房产不能选择倒按揭。