三、如何选择房地产信托

　　首先，要选择有潜力的投资项目和有实力的投资主体。房地产信托项目成功的首要因素是看项目本身在未来是否有市场前景。只有选择未来市场前景好的、价值空间大的地产项目，才能保证投资者有稳定的收益，这就需要对项目的区域位置、设计、开发商资质等进行判断。例如聚信汇金2号，该项目将建成辐射东南亚、面向全世界的高端休闲产业，项目未来升值空间较大；另外，项目用地距离昆明正在兴建的新机场只有10分钟车程，具有较好的区域优势；除此之外，地方政府还指定星耀集团开发，因此嵩明项目的综合开发成本较低。

　　其次，要选择风险控制措施强的信托计划。风险控制是信托投资成功的重要保障。由于房地产信托通常投资期限较长，不确定性较大，在产品设计中会采取多种风险控制措施，来加大开发商违约成本，从而降低投资者风险。通常有土地使用权抵押、房地产项目公司股权质押、第三方机构保证、结构分层等。在聚信汇金2号中，中信信托持有星耀体育城100%股权(净资产48亿)，并持有嵩明项目100%股权(净资产8.7亿，未来将产生49亿的净利润)；星耀控股以星耀嵩明项目8000亩用地作为抵押，另将近40亿现金流及固定资产资产抵质押；星耀控股以其持有的星耀体育城100%股权按照转让过户方式装入本信托计划作为一般级受益权为优先级担保。

　　最后，要选择有实力、品牌信任强的投资团队。信托机构是设计、发行和管理房地产信托产品的“第一线操刀者”，也是评估和防范信托资金运用风险的“第一道屏障”。投资者应选择在房地产信托业务方面具备长期经验、专业团队和良好业绩的信托机构。中信信托成立以来56只57亿集合理财产品全部实现收益，管理规模近2000亿，理财能力和综合实力均排名行业第一。

　　房地产信托产品点评：“中信聚信汇金2号地产基金信托计划”

　　一、投资收益：2009年12月成立，投资于国际顶级运动休闲别墅及配套，信托总规模12-33亿。3年期预期年化收益11~16%，5年期预期年化收益12~20%。

　　二、投资项目主体：昆明嵩明“星耀花岛”项目，昆明体育运动城有限公司。

　　三、风险控制：1.股权质押。中信信托持有星耀体育城100%股权(净资产48亿)，并持有嵩明项目100%股权(净资产8.7亿，未来将产生49亿的净利润)项目不会因星耀体育城的债务受到追索。2.土地、固定资产抵质押。以星耀嵩明项目8000亩用地作为抵押，另有近40亿现金流及固定资产资产抵质押。3.风险分层。星耀控股以其持有的星耀体育城100%股权按照转让过户方式装入本信托计划作为一般级受益权为优先级投资者提供保障。