“持有+销售”模式试水

　　事实上，养老地产要求将地产产品与老年人所享受的社会福利相结合，这就决定了此类项目租售方式将比普通住宅更为复杂；另一方面，一般房地产项目都是通过住宅产品销售来获取利润，物业服务仅占利润的很少部分，但养老地产的盈利模式却需要产品销售和物业服务两方面并重。可以看出，养老地产是一项长期而艰巨的工程，其盈利模式对投资方是很大考验。

　　“我们的养老社区将来是只租不售的，并不是建房子卖给老年人。因为养老社区像发了一个长期 债券 ，而保险资金目前正缺少10年或更长时间的投资产品。我们对养老社区期望的投资回报率是10%。”泰康人寿董事长陈东升表达其长期持有运营的观点。

　　持有运营也是很多开发商的想法。在未来的开发模式中，万科集团的产品比例分配是：一般住宅产品约占80%，其余20%将开发持有型物业，其中就包括养老型物业。

　　但是如果全部持有，采用出租模式，这就意味着，企业除了需要一个专业的运营管理团队，更需要强大的财力支持。2000年，北京一栋以养老名义建造的公寓，最后就因投资问题，不得不被开发商以高价售给白领阶层而收场。保险机构人士指出，养老地产并不像传统住宅那样可以一售了之，传统项目开发资金快速回笼滚动的思路显然要调整。

　　受制于资金压力，开发商可采取“销售+持有运营”的方式运作。国内较早运作养老地产的北京太阳城就是采取了这一模式。近年来，一些开发企业如上海亲和源养老项目在兼顾现有项目运营和新项目开发的资金来源方面，亦采取这种模式。在持有运营方面主要采取会员制发售，购买居住权需60多万元。

　　北京太阳城国际老年公寓还采取了类似“反按揭”的方法，即在征得老人同意后，由其将老人原有住房出租，以租金收入入住太阳城；或采取置换的方式，将老人的原有住房与太阳城的老年公寓进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人。目前已有许多老人对此种销售方式表示了浓厚的兴趣。

　　颇为可行的办法是，开发商可拿出一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求，从而实现可持续运营。

　　期待政策支持

　　养老地产开发从投资到获取回报需要一个漫长的过程。中国老龄科学研究专家表示，养老地产一般的年投资回报率不过10%。

　　“建立一个养老社区，在中型城市需要成千上万亩土地，在北京也至少达到上百亩规模。要在好地段找到这样的土地实非易事。并且，由于招拍挂土地成本太高，泰康置地拿地主要通过兼并收购。”某金融机构人士表示，拿地的性质决定了成本高低，也决定了今后如何退出。养老地产的土地性质非常重要，有险资希望与政府协议拿地，比如用工业用地开发养老地产，成本虽然低廉，但最后的退出会相当麻烦。

　　此外，用于养老地产的土地是属于经营性的还是非经营性的，是应该通过协议转让还是招拍挂，这些政策在地方并没有得到细化落实。

　　这样看来，万科、保利等地产公司的谨慎不无道理，首先是养老地产的政策尚不明确，按照目前通常做法，老年福利院由民政部门主管，那么房地产公司如何与政府部门合作，必须有明确的政策指导。其次，养老地产有一定的社会福利性质，需要政策在土地出让、银行贷款乃至税费上有一定的政策优惠，才能促进开发商进军的积极性。

　　中国人寿总裁杨超在今年提交“两会”的报告中指出，国家和地方政府、银行机构应对养老社区的建设给予一定政策支持和利率优惠，并应鼓励实行反向住房抵押贷款和房地产投资信托基金，支持养老社区建设。