和北京石景山区寿山福海养老中心的先期尝试一样，早在2007年，上海公积金管理中心也曾推过一种叫做“住房自助养老”的创新型“以房养老”模式，一时吸引无数关注。与传统倒按揭贷款不同的是，该模式从一开始就变更了房屋产权人。具体程序为：老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，并选择在有生之年住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后由老人自由支配。不过，这一模式后来因真正符合条件的申请者很少而停止。现在，中信银行的这种“养老按揭”也在不知不觉中把适合的人群限制在很少的人群中，所以这也就成了发展的一块绊脚石。

　　政府银行尚需配合

　　在10月31日举行的第四届“老生常谈论坛”上，很多专家就以房养老问题发表了自己的看法。赵良羚重点提到了政府要承担相应的责任，她总结寿山福海的经验说：“虽然现在这家养老院入住率非常高，但是当时我们也没有推广得非常好，因为我们当时找的中介不是特别给力。我最近关注了一下美国的‘以房养老’——房产抵押养老，就是政府参与的政府行为，算是给老人的一个福利。62岁以上的老年人有自己的房产，经过评估以后做一个最低价，每个月可以领到钱，一直到老人离开这个世界。这个房产如果够老人领的钱就互不相欠，如果不够，由政府的住房和城市发展部补贴，银行也不吃亏。如果盈余了，就还给老人的孩子。”从专家的介绍来看，美国模式体现了由政府提供保障的一种福利。

　　乐成老年事业投资有限公司营销中心总经理高峰认为，中国现在面临老龄化、老年产业化的问题，尤其要重视金融产品能解决的问题，不应只停留在观念上或者呼吁上。他说，目前来看，商业社会最佳的方法就是金融产品。“我觉得中信银行的这个模式就是老人花钱子女偿付，什么时候算这个账合适呢，就是赌房价大幅度增值，你付给银行的利息不如房价涨得快就要留房子，如果是慢熊市或者其他情况，就可以利用房子变现做一些其他的事情，从综合的角度来说更划算。”

　　其实，中信银行推出老年客户的银行卡和养老按揭的产品，都经过了反复测算。王剑坦言：“从银行的角度，养老按揭主要就是我们的倒按揭的产品，这几年来都没有太大的突破。银行做这类事情本身还是有一定的错位。银行现在都是商业机构，目前大部分商业银行都已经上市，主要的目的是要实现市值的不断增长，给股东带来回报，而‘以房养老’很大程度是福利性的，这就产生了错位。”

　　产权年限悬而未决

　　“70年产权问题”也是推行“以房养老”的障碍之一。虽然2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。王剑在接受记者采访的时候也表达了类似观点：“现在政策法规还有很多不配套的地方，因为土地是70年产权，70年以后怎么办？还不明确；另外在目前房价上涨的情况下可能还好，如果以后房价下跌了，这个风险谁来承担？虽然法律界的人士说70年并不是问题，但是政府层面都在争论不休，从银行的操作层面就有很多的问题不太好把握，本身倒按揭业务要去预测未来几十年以后的情况，在政策不明朗的情况下，我们在操作层面上也面临很多的困难。”