供职于某大型保险企业的Tina，已连续在上海郊区奔走了2个多月。“简直是海底捞针。”一脸疲倦的Tina称，在上海寻找一幅“完全合适”的土地，是其所处地区分公司的当务之急。

　　“如果想以养老地产的模式操作，土地成本是必须谨慎考虑的因素，对我们来说，最好是划拨性质用地。”操作的难度并不仅限于此，还需要满足的准则是：获取地块的周边配套需已成熟。这意味着，Tina将在价格已经飙升的土地市场中，“淘”出一块无须上交土地财政收入的地块来。

　　事实上，并不是Tina这一家保险企业在急于寻地。自从保监会在“大连会议”上公开征询对13项征求意见稿的建议以来，险资即将加入养老产业的呼声便一直高涨。

　　其中，关于《保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》中首度明确指出，险资可介入养老产业基金。而对于投资不动产的限制，则细化到了“禁止分拆销售养老项目产权”。

　　数据显示，在投资方面，保险资金在今年“冲劲十足”，仅在3月投资下降了302.3亿元，其他月份均有不同程度加仓。

　　尽管具有天然优势的险资对养老地产虎视眈眈，但由于政策限制以及对盈利模式的摸索，大部分险资涉水的养老项目都处于“摸着石头过河”的状态。

　　泰康试水养老社区

　　2012年5月，泰康人寿对外推出了国内第一款与养老社区相结合的综合性养老保险计划——“幸福有约终身养老计划”。这份缴费起点200万元甚至可达300万元人民币的分红型养老险产品，交费方式分为一次性趸缴和十年期期缴，这就意味着，即使按照期缴方式缴费，最低缴费金额也在每年20万元。

　　简单来说，“幸福有约”的客户在享有保险利益的同时，还可以享受到由泰康之家提供的保证入住养老社区资格。通俗来说，即保险合同产生的利益可用来支付社区每月的房屋租金和居家费用，以使得客户在养老社区可享受包括居住生活、餐饮、医疗护理在内的养老生活。

　　DTZ戴德梁行董事黎庆文表示，这种模式与国外养老社区更为接近。“澳大利亚或者日本等国家，有相关法律政策支持，开发商和投资商可向老人收取高额入住资格费。这些所谓”购买资格“的费用往往相当于物业的市值。”

　　同样，在这份“天价”养老保险产品的背后，也可见泰康之家养老社区紧锣密鼓的开工步伐。这个位于北京昌平新城的社区，于2011年12月由泰康旗下子公司与北京昌科航星科技开发有限公司联合体，以16亿元价格获取，折算楼面地价约5185元。

　　不过，保险产品的定价一直是一个精密而复杂的过程。北京昌平新城地块5000多元的楼面地价，能否作为制定200万元起缴标准的衡量标准之一？目前来说尚难确定。

　　“保险产品通过保险低成本进行资产再投资，然后通过提高资产盈利、资产规模来应对未来的偿付率问题。”一位在保险业从事精算的专业人士告知记者，“这种养老保险产品的定价，无法与实际拿地成本发生必然联系，这是两个完全不同的业务部门及测算方式所决定的。”