“从保险公司角度来看，市中心土地是最合胃口的，但并不现实。住宅用地成本太高，如果考虑险资投资限制以及回收成本年限等因素，其他性质用地虽然合适，但配套和地段又是问题。”一位保险企业负责投资人士解释道。

　　合众人寿保险公司董事长戴皓曾在一次论坛上公开表示，建议相关部门明确用于养老产业的土地性质归属。他认为，保险资金投资养老产业是社会公益事业，需长期持有经营，导致经营收入偏低。而在当前的土地市场中，不同性质土地成本、使用年限以及政策等各方面区别较大，通过竞价获得投资土地基本上很难拿到地。因此，他强烈建议，单独列出养老类产业用地性质，以确保保险资金的有效投资及政策支持。

　　2010年，合众人寿在武汉蔡甸区一口气拿下3幅住宅地块，分别是P（2010）119、120和134号土地，总用地面积为53.10万平方米。目前有公开数据可以查证的，仅有119、120号2幅土地的拍卖信息。2010年11月底，合众人寿以3.62亿元代价，获取了2幅共计用地面积34.4万平方米，折合楼面地价1051元/平方米的地块。在如今的蔡甸区国土资源和规划局官方网站上，这一项目公开标示为“合众人寿健康社区”。

　　有意思的是，在当年的土地出让挂牌公告中，这3幅地块的土地性质明确为“居住（养老社区）”，相应的，出让说明文件亦不约而同地进行规定，“项目为养老社区用地，不得进行房地产开发，且对该项目不予核发和办理房屋预售许可证”。

　　不过，如果将合众人寿蔡甸项目与其周边项目进行比较的话，不难发现合众项目的尴尬境地。机构提供的数据显示，2010年2月，上海世茂建设有限公司相继将蔡甸区大集街田家堡村2幅用地纳入囊中，楼面地价仅为518元/平方米以及590元/平方米。1年之后，世茂龙湾开盘预售，别墅销售单价区间为8000~14000元/平方米。

　　虽然合众人寿健康社区一期早已开工，但无论是相应的养老险产品，或者社区将以何种模式发展，合众人寿方面却始终保持“缄默”。对此，黎庆文认为，土地成本和较重税赋是直接造成开发成本高企的原因。不过就目前来说，政策突破的时间表和力度仍有很大不确定性。

　　问题重重

　　泰康人寿董事长陈东升曾对外明确表示，从资金运用角度看，保险公司投资养老社区，相当于发行了30年、50年的长期企业债券，同时又满足了保险资金对长期、稳定收益的需求。从产业链来看，养老社区向上衔接医疗保险、护理保险和养老保险等产品，推动保险产品的创新，同时带动下游的老年医学、护理服务、老年科技产品等产业，能够极大地延伸和扩展寿险产业链，同时有效整合关联产业。

　　事实上，不仅仅是泰康和合众，新华保险、中国人寿、平安保险等险资“巨鳄”，都在争先恐后地扑入这一领域。

　　但相应而来的，则是初露端倪的各种问题。

　　“虽然险资投资不动产已有政策明确，但保监会的控制态度近乎严苛，而且从目前来看还没有放松审批监管的迹象。”一位保险公司专司不动产投资的人士称，“至少根据所处公司的执行方式，每一个项目从拿地、开发到项目规划，都需上报到职能部门报批，导致其间操作时间很长。”

　　此外，无论是专业团队组建还是养老社区的“软件”配套要求，保险企业仍然处于摸索状态。“保险资金的投资入市，牵涉到非常广泛的民生话题，加上国内的保险企业并不具备在模式和运营方面的成熟经验，因此从严控制是理所当然的结果。”莱坊国际大中华研究部主管林浩文表示。

　　还有业内人士表示，从目前各种险资的开发方式来看，有寻找开发商合作发展的，有自建社区与养老专业机构合作的，不过归根结底，养老地产仍然是个牵涉众多产业层面的新兴话题。“一边是广阔的市场前景，一边是步步为艰的实际操作情况，如何获取平衡是险资急需解决的问题。”（文章来源：第一经济日报）