投资：保险或率先突破多元僵局

　　地产商

　　地产商也是参与养老社区建设的主要力量。随着近年来房地产调控政策日益严厉，地产商在商品住宅领域的发展空间面临瓶颈，越来越多的企业开始转变投资方向，养老地产则继商业地产成为近期的热门。目前，保利、万科、首创、今典等企业已在养老地产中不同程度进行布局。

　　分析看来，养老地产发展仍未迎来黄金发展期。一方面，当前国内养老地产的业态、模式并不清晰，目前各大地产公司进军养老地产，只是其多元化经营的一个探索，并不会成为主攻方向；另一方面，地产商热捧“养老”概念或仅仅将其作为拿地筹码，而最后入市的成品与配套设施有可能难以达到社区养老需求，使得养老社区“徒有虚名”。

　　地产商也是参与养老社区建设的主要力量。随着近年来房地产调控政策日益严厉，地产商在商品住宅领域的发展空间面临瓶颈，越来越多的企业开始转变投资方向，养老地产则继商业地产成为近期的热门。目前，保利、万科、首创、今典等企业已在养老地产中不同程度进行布局。

　　分析看来，养老地产发展仍未迎来黄金发展期。一方面，当前国内养老地产的业态、模式并不清晰，目前各大地产公司进军养老地产，只是其多元化经营的一个探索，并不会成为主攻方向；另一方面，地产商热捧“养老”概念或仅仅将其作为拿地筹码，而最后入市的成品与配套设施有可能难以达到社区养老需求，使得养老社区“徒有虚名”。

　　PE投资机构

　　目前，纯粹的财务投资者参与养老产业投资仍属少数案例。对于PE机构而言，养老产业最具吸引力，但其投资价值仍待考察。首先，老年人消费水平仍相对较低，尽管具有数万亿消费市场潜力，但短期内能够取得商业化成功的投资项目较少；其次，相比于养老产业，投资周期最长约十年的PE基金，相对而言追求的仍是短期回报，投资周期并不契合;再次，长期以来政府部门对养老产业的定位是公益性，导致养老产业“非产业化”，难以出现商业成功的企业。此外，这一行业对政策的过度依赖，也使得作为财务投资者的PE机构难以评估其投资风险。

　　总体而言，以目前养老服务产业尤其是养老社区的发展状态，PE参与的积极性普遍不高，多数机构仍在等待更为成熟的商业环境。但老龄化加剧所带来的市场规模增长，也使得一些投资者对交叉产业保持关注，比如医疗健康、信息服务以及旅游等商业化较为成熟的领域中，一些具有养老概念的细分行业或企业，将有可能获得投资者青睐。

　　保险公司

　　公司开发项目投资规模泰康人寿北京小汤山温泉乡项目40亿元中国人寿河北廊坊养老社区100亿元合众人寿湖北合众人寿健康社区150亿元

　　在政策鼓励下，保险公司投资养老产业得到快速发展。2008年，国务院发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》（金融30条）；2010年9月，保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》，保险资金进入养老地产正式开闸。

　　保险公司投资养老社区也可以采取不同模式，一种是建设与运营为同一主体，比如泰康人寿即通过泰康之家平台进行养老社区的建设和运营，该模式的优点是可控性强，便于保险公司战略制定和实施，缺点则在于保险公司缺乏房地产开发经验，同时资金占用规模大、投资周期长。

　　第二种是合作模式，比如中国人寿开发的河北廊坊养老社区项目，据披露将由旗下国寿投资与中冶置业合作开发。该模式下投资商、运营商、开发商为合作体，共担风险、共享利润，有利于充分挖掘开发商和保险公司各自的优势。

　　第三，保险公司还可以采取股权投资的模式进入养老地产行业，通过战略性或财务性入股已运营较为成熟的养老地产企业，以获得投资回报，并与自身保险业务形成协同效应。

　　此外，保险公司还可通过投资房地产信托投资基金（REITs）成为养老住宅的持有者，获取长期稳定的投资回报。

　　相比之下，保险公司则是养老地产理想的投资及运营主体。一方面，保险公司的资金属性与养老产业更加匹配：追求稳定的低风险回报，并可承受10-20年的投资周期；另一方面，养老产业与保险业务具有一定的业务协同作用，向上衔接医疗保险、护理保险和养老保险等产品，推动保险产品的创新，同时带动下游的老年医学、护理服务、老年科技产品等产业，能够极大地延伸和扩展寿险产业链。