养老模式仍待探索

　　然而，养老地产的运营模式却成为当前房企探索中遇到的普遍难题。

　　宋广菊指出，养老地产区别于其他居住产业的显著特点是机构要提供各种满足老人需求的服务。因此养老地产的主要任务是两类：一是根据老人的需求和特点，设计居住环境并建设住宅；二是运营和管理养老设施，直接为老年居民服务。而这也意味着，养老地产的开发将不同于普通住宅，它势必将有大量资金沉淀用于后续的服务。

　　目前正在试水养老地产的北京万年基业总经理黄玺庆告诉笔者：“养老地产目前不管在设计上还是产品上都相对成熟，关键是运营模式的问题。如果自己持有经营的话，沉淀的资金太大，一般的开发商并没有这个实力。”

　　宋广菊也表示，由于配套政策的缺失，发展养老地产目前面临成本较高的问题。据她介绍，保利目前正在考虑采取会员制的运营模式，即老年人住进来需要交50万元的会费，入住以后根据不同的护理程度每月再缴纳护理费用，当老人去世以后，会费将退还给子女。

　　这一模式借鉴了日本经验，也获得毛大庆、黄玺庆、开彦等人的认同。他们普遍认为，在资金短缺的情况下，这一模式比较符合中国的市场现状。但是，这一模式相对高端，不可能实现普遍覆盖。

　　事实上，在国外，传统的养老模式已经被打破，滋生出许多新型的老年生活方式。

　　以丹麦为例，目前最流行的是自助养老社区。而“以房养老”模式则在美国得到认同。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己退休后的生活。因此，孟晓苏博士多年来倡导的“反向抵押贷款”也是国外成功的养老模式之一。

　　此外，异地养老、跨国发展养老产业在欧洲也渐成潮流。挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓，那里低廉的房屋价格、充足的阳光，正吸引着越来越多的企业和老年人。

　　但在中国，受传统文化的影响，“居家养老”依然是主流形式。毛大庆认为，目前国内的许多社会养老机构，都是“拼富”的地方，并不是真正意义上的养老地产。他表示，万科未来还可能在一些住宅项目中，打造一定比例的老年住宅作为配套。

　　“未来政府一定要给予相关的政策支持，一是配套的土地出让政策，二是与社会养老保险打通，否则难以调动市场的积极性。不过，养老地产领域市场前景宽广，而且具有较大的社会价值，值得一部分企业先行先试。”宋广菊如是说。