银行版“以房养老”

　　以房养老每月最高可拿2万元养老金

　　10月30日，中信银行推出了中老年专属借记卡和养老按揭项目，作为最早推出“以房养老”的银行机构，中信银行总行营业部房地产金融部负责人孙文杰表示，中信版的“以房养老”引进了国外“倒按揭”模式，并结合国内的养老制度特点进行改良。

　　“此次改良更多是针对国内房产70年土地使用权和房价可能下跌的问题进行调整。”孙文杰说，“对于申请"以房养老"的申请人，其所抵押的房产是要在70年以内，此外借款的期限加上房龄不能超过70年，这可以规避70年限制的问题。而对于房价下跌的风险，虽然近期房价在国家宏观调控下有一定的下跌走势，但北京核心地区的房价将基本稳定在合理范围之内，产品将对抵押房产的60%进行评估，通过抵押率的控制能够较好地控制风险。”

　　孙文杰表示，目前银行规定借款人至少要有两套房产以上才可申请，申请人可以是老人本人，也可以是他的赡养人，但老人本人须年满55岁。目前该产品利率为市场基本利率，即5年以上期贷款基准利率为7.05%。

　　“具体来说，中信银行会为申请客户所抵押的房屋核定一个养老贷款额度，一般分为5万元或50万元，按约定贷款期限确定每月放款金额，但最高不能超过2万元。随后，银行将按月将养老贷款资金打入养老人账户。”孙文杰说。

　　针对抵押房屋的价值评估，孙文杰表示可以由银行及申请人协商。“如果在抵押过程中，申请人或其子女不同意继续抵押该房屋，也可按照提前还贷方式，一次性将由银行支付的养老金及利息还清之后，房屋便可正常进行买卖。”

　　服务

　　“倒按揭”以房养老不便宜

　　60岁的读者李女士打算将自己名下一套60平方米的住房抵押给中信银行，通过“倒按揭”的方式由银行在往后10年间每月向其提供养老金。

　　在与银行协商选择的评估机构后，李女士所抵押的房屋评估价值为120万元，并最终申请到了72万元贷款。而按照合同，银行每月将支付其6000元养老金。

　　但李女士发现，如果自己按照等额本金还款，第一个月利息就10230元。这也就意味自己除了要将银行支付给自己6000元养老金还给银行外，自己还需要自掏腰包向银行缴纳额外4000多元的利息。

　　对于这种情况的出现，中信银行总行营业部房地产金融部负责人孙文杰表示，在还款方面，申请人可以选择每期只还利息贷款，到期后偿还本金；也可以选择每期偿还一部分本金和利息，贷款到期后偿还剩余本金；也可选择最后一次性偿还利息。如果借款人到期不能偿还贷款，则按合同约定处置抵押房屋。

　　以李女士的情况为例，在申请通过后，她每月可以拿到6000元养老金，而其需要支付的利息可以选择在10年后一些性支付这些利息，也可以直接申请要求在每月养老金中扣除自己可以承担的利息。如果选择一次性支付，李女士则10年后需要支付全部利息30万元左右。

　　申请人最终拿多少养老金？孙文杰给出公式：

　　抵押房屋总价×0.6÷实际放贷年限=养老金

　　可见，如果想要申请最高每月20000元的额度，则需抵押房屋价值高，或申请年限短。因此在实际申请过程中，申请人不光要考虑实际利息问题，更要考虑如何才能申请到实际生活中所需的养老金。