也有业内人士分析，根本还在于养老地产的模糊性，许多投资商“项庄舞剑”，意在圈地，是“用肥油养瘦骨头”。养老产业因为是微利产业，故很多养老地产投资者在拿到土地以后，只会将其中的一部分用来建养老设施，另一部分则投入其他用途。而投资者的心思到底在“油”上还是“骨头”上，实际运行中很难判断，故政府也不敢轻易给地。

　　商业还是公益？养老地产在两者中纠葛不清。

　　先懂老人再做地产

　　■破局尚待时日，解决服务问题是根本出路

　　9月5日，北京市民政局通报的一项调查显示，13.5%的老人心理健康状况较差或差，希望得到“精神关怀”的老人占27.9%，与选择物质支持(29.7%)的老人比例相当，位居老人最希望得到关怀的前两位。

　　在一个个专业表述和数据的背后，人们似乎能看到一颗颗孤独而又充满期盼的心。

　　“现在的养老地产多在地产上做文章，却不在养老上做文章。这也是这些项目之所以惨淡经营的根由。”陈俊说，如果只是盯着老人的荷包，而不关注老人的需求，养老地产不可能成功。要想成功，就得先研究和读懂老人。

　　以北京某老年养生城为例，17万平方米的建筑，设施奢华，游泳池、棋牌室、健身房等应有尽有，但活动室里空空荡荡，就是没有老年人过来享受这些服务。

　　“服务人员、管理人员都是从售楼部转过来的。服务跟不上，再高档、豪华的配套设施也无法满足老人精神层面的需求。”一位业内人士表示。“‘银发’产业化，根本还是要解决服务的问题。”

　　有的养老机构“一床难求”，有的养老机构床位却大量空置。李红兵说，对此现象很多人习惯用公办和民办来加以区分。实不尽然，根本还在于机构的服务跟不上。北京空置率高的养老机构其实是乡镇敬老院，不是它地处郊区、交通不发达，核心在服务能力和水准，这些敬老院基本无医疗支撑。这也从另一角度给养老地产投资者提了个醒。

　　卢布则认为，养老产业涉及很广，不一定首先经过房地产这个门槛。“尤其是一些中小企业，应从养老服务业创新中求出路。”

　　今年8月底，按照降低门槛、规范运营的思路，西安市民政局和财政局联合出台了一系列办法，试图吸引更多的社会资金进入养老领域。例如，对属于新建类养老机构，在城六区范围内的，每张床位将给予建设补助4000元，在城六区范围外的补助3000元。对属于购买、改扩建类养老机构，在城六区范围内的，每张床位补助1500元，在城六区范围外的补助1000元。同时，对养老机构等级评定设定三个档次，对其接纳自理老人、半失能老人和失能老人按人次分别给予不同程度资金奖励……

　　政策亟待细化，相关标准应尽快出台，让投资者的心里更敞亮，让消费者的判断更有方向，这是陈俊的心声。（文章来源：人民网）