实际运行存风险
“以房养老”作为一个舶来品，该理念自被引入中国以来就存在诸多争议，因其涉及养老体制、保险设计、文化冲击和房产经济等问题，让该产品的实际运行面临许多潜在风险。此前在上海、南京等地已经由银行和当地的公积金管理中心推出过类似产品，结果并没有得到市场青睐，几年下来成交的房屋仅有几套。保险公司参与进来能否激发市场活力，依然有待观察。
平安证券[微博]的一份研究报告指出，“以房养老”在中国或面临水土不服问题。除了中国的养老文化和人文因素决定老人或子女参与的积极性不高，一二线城市可操作性要大于三四线城市之外，在中国“以房养老”的最大不确定性来自房地产政策和土地流转市场不健全。一方面，可能选择“以房养老”的老人，往往无子女或者长期身患慢性疾病，需要更多的养老资金筹措。如果有子女，很少有老人愿意通过抵押房产进行养老。另一方面，作为一种商业型养老产品，保险公司也需进行全面的市场考量。有险企人士表示，以房养老的业务特别复杂，其面对的是一些特殊人群，保险公司需要考虑房价涨跌等风险问题。
平安证券分析，不考虑房屋70年产权的问题，中国经济的调整正在逐步摆脱对房地产市场的依赖，因此未来房地产价格走势仍存在很大不确定性。另外，土地流转市场被政府一手垄断，决定了土地没有形成市场化的流通环境，这在一定程度上降低了房地产权的流动性。由于国内房屋所有人具有的只是70年的房屋居住权(商用50年)，并没有房屋土地的所有权，因此房屋产权面临70年后被收回或中途被强拆的风险，这种不确定性决定了金融机构可能不会有太大的意愿参与这个试点计划。即使参与，“单打独斗”也会使金融机构的资金来源不足。如果缺乏资产证券化市场，金融机构可能没有意愿做大“以房养老”的规模。
总之，随着试点计划在四个城市开启，上述问题能否得到有效解决，是保险公司和投保人面临的最大挑战。据悉，首批“以房养老”保险产品可能在今年五六月份问世。
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