监管部门的上述思路在陈东升那里有了具体的内涵。“保险资金投资养老社区，可以将寿险产业链拉长20年至30年。”陈东升指出，作为一种崭新的商业模式，养老社区向上衔接了医疗保险、护理保险和养老保险等产品，同时带动了下游的老年医学、护理服务等。“按照理想状态预计，若养老社区的客户入住率相对稳定，达到90%以上，入住期限大多数在8年至10年，这相当于一次性销售了10年的期交保险。”陈东升解释。

　　亟待创新盈利模式

　　相较于泰康人寿的高调与积极，其他保险公司在养老地产方面的尝试却显得低调且缓慢。如新华人寿曾透露其在北京延庆的项目7月左右会开工，但时至近日未有下文，公司示意“低调慎言”。中国人寿在廊坊的养老地产项目在去年11月启动后也未有新的进展。

　　“目前就养老综合用地中各部分的比例，如建筑物、医疗设施等并未有相关细则，如何确定养老综合用地性质也存在障碍。为了约束保险公司，保监会规定，防止险资以养老项目名义建设和销售商品房，这意味着险企只能长期持有养老物业，以只租不售的模式经营实现投资回报。由于回报周期长，这加大了投资开发的风险。因此在实际操作中，怎么设计既能符合监管规定，又能保证盈利，存在困难。”保监会相关人士指出，当前部分险企在大规模拿地之后，后续项目开发推进缓慢也与此有关。

　　而早在2010年已宣布进军养老地产的万科、保利等地产公司，在所谓的养老地产项目实践上多是在商品房开发中划定一小部分区域配备医疗服务站、配建一两栋养老住宅，项目盈利仍是靠出售传统房地产，并没有创造出新的养老地产盈利模式。

　　“由于养老地产用地性质没有明确规定，房企要通过招拍挂获取土地，可投资回报周期却长达7至10年，投资高、回报低。再加之养老人群的特殊性，必须要有完善的物业服务，包括家政、医护、保健等，这对于以往擅长快速回收资金的房地产企业来说，实在是缺乏操作经验。”世联地产有关人士指出，这也是部分传统房企借养老之名行圈地之实为人诟病的原因。

　　养老地产如何盈利是当下行业遇到的难题。这不仅涉及到市场蛋糕的大小，还涉及到消费观念的转变。目前，购买泰康人寿养老计划的客户多是公司积累的优质客户，其对养老保障和养老消费的理念比较超前。“若针对非保险客户或非高消费人群，养老地产销售推广确实存在困难。”泰康人寿内部人士表示，“北京的项目作为试点，意义重大。”

　　业内人士指出，泰康人寿的“试水”经历或为险资进入养老地产的发展路径提供借鉴。首先，应当抓紧研究老年人消费行为和消费理念，创新盈利模式，进而明确定价和收益目标；其次，有关部门应尽快明确养老地产土地认定性质标准，为企业设定合理进入门槛，遏制部分企业当前借养老之名圈地的短视行为；最后，尽快确立人员资质标准，打消消费者对后续配套服务疑虑，实现项目可持续运营。若上述问题得到解决，养老地产有望进入大发展的黄金机遇期。（文章来源：中国证券报）