“把房产价值平均到每一年的算法，并不合理。毕竟，投保者在这25年间还住着自己的房子。”幸福人寿副总经理曲和磊告诉记者，以房养老，相当于投保者把房子抵押给保险公司，保险公司按月发放贷款。目前“幸福房来宝”的利率为年复利5.5%，仍略低于年复利5.65%的银行个人贷款。投保人身故后，其家人可以在偿还保险公司已经支付的养老金本息以及相关费用后，收回房子，也可以放弃房子的所有权，保险公司会按到时的市场价处置房屋，将房屋增值部分的收益返还投保人的继承人。

　　孙旭阿姨则认为，即便考虑到抵押房屋仍供投保者生前居住的因素，缴纳延期年金保费这一项也不合理，“这是在和生命赛跑啊。”她指着第一套条款费率表上的“延期年金无身故和退保利益”的标注说：“如果活不到85岁，之前交的延期年金不都白交了吗？”

　　南开大学教授朱铭来认为，首款“以房养老”产品的本质仍是长期寿险产品。“如果保险公司支付的年金的利息比银行贷款低，房子未来增值的部分又返还投保人，那么人们就会问：保险公司为啥要做赔本买卖？而缴纳延期年金的本质是投保一份长期寿险——从60岁到85岁之间年缴保费，85岁之后领取养老金，但这部分涉及复杂的保险费率精算，普通百姓看不懂。目前中国人平均寿命为76岁。而这款产品的第一套方案，会让人们认为如果活不到85岁的话，很难享受到延期年金的保险利益。”朱铭来说，保险公司应该提高条款费率的透明化程度，尤其是要面向老年人销售，文字表述上也应尽量通俗易懂，这样才更容易打开市场。

　　中国保监会相关部门负责人接受记者采访时也表示，因为“以房养老”产品属于创新产品，现阶段其条款费率仍须接受监管部门的审批。“我们以审慎的态度做过估算，这一产品的费率并不高，也不存在暴利的问题。”

　　费率条款如何体现“房市波动”？

　　保护投保者权益，应以差异化条款费率体现房产实际价值

　　安徽省蚌埠市的王先生有三个孩子，一个在北京、两个在国外。“人熟是宝，我老了哪也不去。孩子们也不想回来继承老家的房子，‘以房养老’对我很合适。这几年房价一直往上走，有没有可能把房价上涨的因素考虑进去，直接变成现金按月支付给我？此外，我们这儿的房价和北京、上海比，无论涨跌波动浮动都不一样，保险公司的条款费率是不是也要有所差别呢？”

　　保监会相关部门负责人表示，根据“试点指导意见”，“以房养老”产品可以分为两类：其中，参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配；非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人及其继承人。幸福人寿的“房来宝”属于后者——幸福人寿不参与分享房产增值收益，房价涨了全部归属投保人；房价跌了，由保险公司承担。这样一旦签订投保合同后，老人每月领到的金额将固定。“在签订合同测算保险金时，我们一定程度上考虑了房屋未来的预期增值。”曲和磊说。