“退休后的生命链”,正牢牢吸引地产大鳄、医疗机构、保险资金这三股势力。一个囊括医疗、护理、娱乐、物业等服务在内的高端养老社区,令投资者更像一位“综合运营商”,这个全新的角色,正在考验保险商的“集体智慧”。

　　一、险资热情:遭遇定价困惑

　　获准投资养老实体的兴奋感,远远没有消退,保险商随之面对的,是定价的困惑。

　　继泰康人寿获准设立全资子公司——“泰康之家”以投资高端养老社区之后,中国人寿也已锁定河北廊坊和海南这“一南一北”两大地块,欲投资养老养生产业。据悉,其河北廊坊首期投资规模将达到100亿元,总投资规模近千亿元。

　　中国人保旗下已经拥有一家专业健康险公司,初步搭建起全国性的医疗资源合作平台,与地方政府采取什么样的合作模式介入养老消费市场,为中国人保正在积极探寻的方向。

　　中国平安,2010年以战略投资者身份投资深圳市龙岗中医院,全权负责医院日常经营管理,意欲打造全市较大规模的一家医院。业内人士预期,一旦拥有如此优质的医疗资源,中国平安进军养老产业可谓“胜券在握”。

　　先规划,后建设,进而吸引富裕的老年人群入住,成为保险商进军养老社区这一不动产投资的基本构想,这不同于政府拿财政资金建设的公益性养老机构。和地产商相仿,保险商追求的亦是最终的盈利,并且与10年期、20年期寿险产品相比,这无疑分享到了一个更长的产业链的利润。

　　“但和地产商、医疗机构相比,保险商动用的是保险资金,严禁从事商业住宅的开发,须长期持有养老产业,不得上市交易,因此只能以租赁的形式来实现回报,租赁的价格,就成为关键。”就此召集各方投资人士举行研讨会的中美嘉伦国际咨询(北京)有限公司,其副总经理王雨菁如是称。

　　对国内各大保险商而言,介入养老社区不动产投资可谓“史无前例”,当前并没有一个可供参照的市场价格及盈利模式。基于国情和养老习惯的不同,纯商业化的欧美养老模式和“政府全部埋单”的日德养老模式,均无法复制和照搬过来。

　　“通常养老社区的建设期在3～5年,建设后可运营30～60年,投资期足够漫长,由于缺少经验数据和运营经验,我们认为最主要的风险,在于出租率和预付费的制定方面。”王雨菁称,保险公司要以商业地产的思路和标准来建设养老社区,又不像商业地产那样一次性全部收回成本并获取利润,其长期投资的需要和政策的限制,导致保险商采取提前收取租金及部分服务费的方式,首先面临的就是定价的风险。

　　二、医疗资源:养老产业核心

　　2010年10月14日,中国平安与深圳市龙岗区政府签署合作备忘录,以战略投资者身份,通过现金增资、托管、租赁等方式投资深圳市龙岗中医院,全权负责医院的日常经营管理,这是国内保险业首次介入公立医院。

　　在与南非最大的健康险公司Discover建立战略合作关系之前,中国平安已经为其健康险产业链做出一系列铺垫,如投资宜康医疗、慈铭体检、1号店等机构,如今进军医院,即完善了体检、门诊、线上和线下药房、住院这一完整的医疗产业链。

　　但在业内看来,这不仅仅是健康险产业链的补充,更为中国平安未来介入养老产业,提供了核心的筹码。