2008年爆发的经济危机使得美国房地产市场与信贷市场低迷，这对于CCRCs维持经济稳定产生了较大的影响：一方面，由于房价下跌，老年人延缓出售其原有房产或其他财产而移居CCRCs，CCRCs的占有率下降，新住户缴纳的入住费减少，而入住费是CCRCs主要的运营费用及利润的来源；另一方面，CCRCs通过信贷市场融资更为困难，不利于CCRCs建设新项目或并购。但是，总体而言，CCRCs对于经济危机的耐受力较强，由于CCRCs向老年人提供的生活方式具有很强的吸引力，其占有率仍然高于老年人辅助生活社区、老年人护理院及租赁型独立生活设施，且不履行债务或申请破产保护的CCRCs仅占很低的比例。

　　由于养老地产具有一定的保险功能和公益性质，为了维护住户的权利，对养老地产的运营风险进行规制是政府应承担的责任。美国绝大部分州均出台了法规规制CCRCs的运营风险，措施主要包括投资养老地产许可制度、向住户披露信息义务、建立准备金及提取一定比例入住费存入第三方账户等财会责任、示范合同条款、住户权利保护等。这些制度对于我国立法者就养老地产运营风险规制出台法律法规具有借鉴意义。

　　虽然我国尚未出台养老地产运营风险规制法律法规，但是市场带来的风险是不可避免的，而如何提高抗风险的能力是每个投资者都需要思考的问题。美国的CCRCs发展时间长，运营风险防范体制较为成熟，笔者将结合美国CCRCs运营风险防范体制，为我国保险公司投资的养老地产控制运营风险提供若干法律建议：

　　1、如上所述，笔者认为，CCRCs普遍采用的入住费型运营模式较有优势，这种模式下住户缴纳的入住费、月费对于养老地产的良性运营至关重要。保险公司投资的养老地产需全面考量占有率、死亡率、发病率及医疗照护费用等因素，通过精算评估养老社区的长期经济状况和持续运营能力，以确定合理的入住费、月费。为了避免风险发生后产生纠纷，双方签订的合同应明确约定合理的入住费返还时间，以及在特殊情况下调整月费的可能性。

　　2、美国多数州的规定均要求CCRCs建立准备金制度，以保证其提供服务的能力。例如：宾夕法尼亚州即规定CCRCs的准备金不得低于未来12个月内到期的抵押贷款本息或者10%的年度运营资金。虽然我国对于养老地产建立准备金制度尚无任何规定，但是，为了增强抗风险能力，维持养老地产的良性运营，笔者建议，保险公司投资养老地产宜建立准备金制度，准备金额度可根据一定期限内的运营成本确定。

　　3、由于住户在CCRCs的居住时间较长，有可能出现无力支付月费、医疗照护费等费用的情况，很多CCRCs为符合经济救助的住户提供资助或者慈善照护。保险公司投资养老地产可建立住户无力支付费用的慈善救助机制，从收入中提取一部分慈善救助基金，这有利于树立良好的品牌形象。当然，保险公司投资的养老地产在住户入住前需全面审查及预测住户的经济状况，通过与住户签订的协议或者公开的制度明确约定向住户提供慈善救助的条件及范围，并争取政府提供的补贴，以避免过重的慈善救助给养老地产的正常运营带来负面影响。（文章来源：城市化网）